1、出卖人具有法定性、特定性。《城市房地产管理法》第29条规定了房地产开发企业是以营利为目的的，从事房地产开发和经营的企业。由此，可以认为商品房买卖合同的出卖人只能是具有法定资格的房地产开发企业，出卖人的法定性和特定性也是商品房买卖合同区别于其他房屋买卖合同的重要特征。
2、标的物的非现实存在。通常房屋买卖合同的标的物都是现实存在的房屋，商品房现售出卖的也是已竣工的房屋，而商品房预售则是典型的以非现存、将来建造的房屋进行出卖的合同。
3、出售行为的社会化、公开化。虽说商品房是由房地产开发企业建造出售的房屋，但其建造出售的房屋又不全是商品房。如由政府组织建设的经济适用房，尽管也是由房地产开发企业建造出售，但其建设、出售价格、购买人资格等都受政府调控。其作为社会保障性和社会福利性住房，不是公开向社会出售的，由此看来不属于商品房的范畴。房地产开发企业建造的房屋应该向社会公开出售，使房屋社会化，该房屋才属于商品化的房屋。

新房认购的概念就是：《房屋认购协议书》是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋相关事情的初步确认。其内容简单说来，即是开发商承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除认购人以外的第三人，认购人则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与开发商就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。

依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，开发商办理所有权登记的期限，有这些：
（一）商品房买卖合同有约定的，按约定执行；
（二）商品房买卖合同没有约定的，标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。期望你能满意