非海淀的「学区房」莫属。不过最近被称为「最坚挺」的海淀区二手学区房开始出现降价趋势，业内人士分析，进入10月份后，学区二手房的成交价将继续房价下降。据统计，学区房普遍高出周边其他房源25%甚至更多，但最近记者从一些中介门店发现，海淀学区二手房开始松动。例如，附带中关村二小名额的中科院科源小区，二手房成交价9月份为40911元/平方米，比8月份降了2.11%。

百度经验:jingyan.baidu.com对房地产市场的影响1从4月中旬号称史上最为严厉的楼市调控政策出台以来已经五个半月，不过，效果不但不能让人恭维，并且使得市场、民众多了几分忧虑和担心。忧虑的是，这么严厉的调控政策为何不能勒住高房价这匹脱缰野马，最严厉新政声声紧，而房价却节节高。步骤阅读.2这些措施包括五个方面(简称“新五条”)：一是各地要加大贯彻落实房地产市场宏观调控政策措施的力度;二是完善差别化的住房信贷政策;三是调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策;四是切实增加住房有效供给;五是加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。3显然，“新五条”出手很及时，在楼市出现回暖势头、处于楼市传统旺季“金九银十”、调控“药效”逐渐化减的情况下，假如不及时出手遏制，已有的初步调控成果就有可能化为乌有。“新五条”对于正在升温的房价与成交量，无疑是迎头泼了一盆冷水，让购房人恢复信心，也让开发商幻想破灭。4“新五条”无疑是“新国十条”的配套政策。对比“新国十条”不难发现，“新五条”规定不但更为实际，并且更为严厉，就像，“新国十条”规定，房价过快上涨地区，商业银行可依照风险问题暂停发放购买第三套及以上住房贷款，而“新五条”则直接规定：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。而且，“新国十条”没有明确提出房产税，而“新五条”提出加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国——这说明房产税的脚步越来越近。5可见，“新五条”是对“新国十条”的补充和强化，着力点在于鞭策“新国十条”落实。在我看来，尽管总的来说“新五条”新意不多，基本是在重申“新国十条”内容，但表明了中央继续深化楼市调控的态度，并且监管部门也及时发现“新国十条”落实不力这个问题并加以纠正。巧合的是，日前网上问卷调查显示，八成网友认为政策落实不力。6我以为，“新五条”就是中央抽向政策落实环节的一根“鞭子”：首先是“鞭打”有关部门加强监督检查，提高工作效率(比如加快推进房产税出台)。在楼市调控关键期的七八月份，有关第三套房贷“开闸”、二套房贷“适度宽松”等动摇楼市调控的消息不断传出，尽管后来相关部门公开辟谣，但记者调查发现，上海杭州等地第三套房贷从未停止过，这说明相关部门对“新国十条”落实不力。即便后来加强了房贷检查，但依然有不少银行以消费贷款的名义给购房者放贷为三套房以上的客户提供贷款。7其次是“鞭打”地方政府落实调控政策。“新国十条”出台后，至今仍然有的地方没有出台配套细则，有的虽然出台了地方细则，但温柔有余而刚性不足。在我的印象中，比“新国十条”严厉的只有北京地方细则，但从近期北京房价快速升温以及市场乱象来看，北京细则文字上严厉并不等于在实际操作环节严厉。显然，即使是“史上最严厉”的楼市调控，假如地方政府不积极落实，“新国十条”就等于没有“腿”。8为了体现“新五条”这根“鞭子”的威慑力，惩罚性表述在“新五条”中比较多见，就像，严格施行问责制，对政策落实不到位、工作不得力的，要进行约谈，直至追究责任;再如，对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理，对违法违规开发商也明确了惩罚措施。9在我看来，“新五条”这根“鞭子”要想发挥作用，关键要从纸上落到实处，而不是嘴上说问责，却迟迟不见行动，就像说，对闲置土地“9月问责”就不见动静。END百度经验:jingyan.baidu.com对股市的影响1新国五条沉重打击了A股的地产板块，该政策可以说是最近几年地产调控最为严厉的政策，投资者对后市预期悲观，短期对相关板块的打击很大，短期快速下跌后或有企稳，但中期趋势依旧不明朗，大家最好持观望态度。步骤阅读.2如何分析新国五条的政策影响呢现在券商最新发布的研究报告对该政策依然保持乐观态度，认为不会对地产行业产生较大冲击，国泰君安认为，应对房价过快上涨：本次地产调控主要应对12年6月以来一二线城市房价的过快上涨，二三线城市涨幅相对有限，调控压力较小，而以首套一手房为主的交易不会受到抑制。地产投资无需担心：本次地产调控对中短期地产投资影响有限。以10年地产调控、11年调控力度加码为例，当时的地产调控均未对中短期地产投资构成拖累。销售波动未必悲观：调控力度加码或引发地产销售波动，但不应悲观解读，10年信贷的大幅收紧才是经济与地产销售回落的核心原因。在信贷政策并未收紧的背景下，因此无需过分悲观解读地产销售波动。经济增长趋势不变：现在的地产调控并不会引发央行政策的转变。在政策偏松的背景下，融资总量增长趋势不变，预示今年上半年经济向好的趋势不变。3中信建投证券分析，国五条的细则(实际上只是国五条的细化而非地方政府配套实施的细则)从五条变六条：完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管和预期管理、加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。4美联物业全国研究中心的报告认为，整体而言，新国五条的细则是围绕遏制房价过快上涨制定的，本身除了细则里对投资投机者的打击力度更大，其他方面并无新意。不过，整体政策“绵里藏针”，将使得2013年成交量走势前高后低。价格最快在5月开始出现下行，但假如宏观经济不恶化的背景下，房价下行将在2013年年内结束。5该报告指出，虽然2012年下半年截至现在的交易量相对2012年上半年有所突破，但就历史数据而言，市场尚有待呵护。新国五条细则的落地，将严重打击现在的交易量，特别是针对二套房以上的房贷收紧和相关税费加剧，对市场杀伤力巨大，将直接使得市场交易短期内陷入冰点。6也有专家分析，二手房出售征税20%，实际上是提价20%，目的是冻结二手房市场，逼买房者购买新房。新房在哪里郊区。实际上，目的是为了推动城镇化，而城镇化是拉动投资和消费的最有效方式。

要谈中国楼市自然绕不开宏观经济。稳增长是中央2015年制定的全年经济发展目标，面对国际国内复杂的经济下行压力，一系列宽财政、松货币的刺激手段也陆续上线。关于楼市，中央定的总体基调是：去库存、稳房产，房地产政策环境趋宽松化。先是330新政下调二手房交易营业税、增加二套房的信贷杠杆支撑，再是一整年内五次降息降准，后来到进一步放宽公积金贷款申请门槛……一系列托市政策接连出台。在利好不断的刺激下，各城市间出现明显的分化。其中，全国重点省会城市的房地产市场在需求持续释放下大都复苏明显、成交火爆，但与此同时，库存量较大、消费需求不足的
三、四线城市依然未能摆脱楼市量价低迷的阴霾。对于2016年的楼市，2015年年底经济工作会议上去库存宏观基调已定，市场大环境有望进一步宽松，
一、二线重点城市楼市复苏的势头还将进一步延续，而
三、四线城市市场依然不容乐观。2015全年楼市呈现六大特征★市场环境：政策趋宽松化刺激需求释放2015年，为促进经济稳步发展，金融环境由稳健趋宽松，利好经济发展的同时直接利好楼市短期交易。2015年以来，面对经济发展不景气，央行五次降准、五次降息，一方面使更多资金流向市场；另一方面，直接降低购房还贷成本，对需求入市有较大的刺激作用。与此同时，房产政策宽松化利于楼市库存去化。2015年房地产市场正式进入政策宽松期，有效地刺激了楼市需求释放。中央330政策的降低二套房贷款比例与个人住房转让营业税“5改2”，对刺激需求入市作用重大；同时，收紧土地供应，通过减少土地供应量来减少住宅潜在供应量。需求刺激加上供应减少，二者叠加以减少高库存压力。在制度设计上，二孩政策全面放开，实为应对社会老龄化压力，但释放的人口红利也将对楼市产生一定的影响。短期来看，对房地产市场造成的影响主要来自于家庭结构变化和子女教育产生的房屋需求结构变化；长期来看，受益于国民人口的增长，人口红利将继续释放，新增购房需求随之增长，特别是配套成熟的区域将成为购房的热点区域。★交易量：城市间住宅市场分化严重，一线及重点省会城市复苏，三四线城市依然萎靡在楼市利好政策刺激下，2015年全国住宅市场整体上并未出现成交量大涨现象，全国住宅销售量与2014年相比略降。其中，一线及重点城市新房交易量火爆，可以看出，三四线城市住宅市场相对依然萎靡。依照伟业我爱我家数据中心统计，2015年全国住宅销售量达9.6亿平方米，住宅销售量同比下跌9%。2015年一线及重点城市成交量明显复苏，除成都外，监测十城中九城新房交易量上涨，八城新房交易量同比涨幅在27%及以上，六城新房交易量从2014年负增长转为2015年大幅增长。其中，武汉新房交易量为十城之最，同比涨幅最高达39%。★房价：一线城市房价涨幅继续扩大，二线城市房价涨幅有所收窄2015年全国住宅市场整体价格涨幅明显增加，全国住宅销售价同比涨幅为五年最高。但城市间及区域间住宅市场价格出现明显分化，一线城市房价涨幅继续扩大，二线城市房价涨幅有所收窄，说明一线城市投资效益依然较高，而二线城市投资效益降低，购房整体趋势逐渐转为自用为主。依照伟业我爱我家数据中心统计，2015年全国住宅销售价同比涨幅为10%，较2014年涨幅增加。2015年监测十城的新房成交价分化显著。一线城市豪宅集中入市，新房成交价涨幅较大，其中涨幅最大的依然是上海、北京，分别达到16.9%、9.6%。南昌作为江西省会，在经历两年下跌后今年大幅上涨，涨幅高达12%；南京、武汉等新房平平均价格格分别上涨8.1%、7.3%；成都、长沙等新房平平均价格格小幅下跌2.9%。★购房客户特征：80-85年龄段购房占半壁江山，贷款购房占比超七成据伟业我爱我家数据中心分析，北京市的客户购房年龄逐年增加，现在的趋势是85前更爱买房，90后多以租房为主。在2011-2015年期间，1980-1985年出生的客户购房成交占比一直最高，且高于50%，1986-1990年出生的客户购房成交占比约为15%。高企的房价形成较大的购房压力，但对于贷款购房客户来说，2015年一系列降准降息政策加上较宽松的货币政策致使购房成本被降低，还贷压力相对减轻，进一步引发贷款购房客户占比增加。据伟业我爱我家数据中心统计，北京市2015年贷款购房的比例为75.7%，比2014年增加了11.4个百分点。★去库存：全国去库存压力依然较大，但城市间分化明显，重点省会城市去化效果显著2015年全国住宅待售面积继续高位攀升，全国住宅市场去库存压力依然较大。在需求大量释放及供应端减量的双重作用下，去库存效果显现，多地库存量下滑。在全国库存量上涨的背景下，一线及大部分重点城市库存量减少，说明三四线城市库存量未减反增，整体来看城市间分化明显。据伟业我爱我家数据中心统计，2015年全国住宅库存量上涨8%。在一线及所监测省会城市中，武汉、天津一手住宅库存量最高，武汉库存量最高达2763万平方米。监测十城中七城一手住宅库存量下跌，二城一手住宅库存量小幅增长，而南昌则相对持平。在一手住宅库存量下跌的七城中，跌幅较大的依次是苏州下跌32%，天津下跌19%，南京、上海下跌13%，杭州下跌7%，武汉下跌4%,北京下跌2%。另外，成都、长沙的一手住宅库存量分别上涨8%、7%。★潜在供应：在去库存主基调下，土地供应量明显收紧2015年全国土地供应量与成交量同比下跌，各地严控土地供应量，土地供应量收紧，同时各城市住宅用地成交下挫。土地市场潜在供应端缩减，有利于住宅库存去化。据伟业我爱我家数据中心统计，2015年全国土地供应规划建设面积为6.7亿平米，同比下跌18%；全国土地成交规划建设面积为5.1亿平米，同比下跌13%。在2015年监测的一线城市及重点城市中，在供应量方面，除成都外九城土地供应量下跌，其中上海供应量最大为553万平米，同比下跌21%；长沙供应量最小为83万平米，跌幅最大为78%。在成交量方面，七城土地成交量下跌，三城土地成交量上涨。在成交建设面积下跌的城市中，上海成交量也最大为576万平米，同比下跌17%，长沙成交量也最小为96万平米，跌幅最大为62%。在成交建设面积上涨的城市中，北京上涨6%，苏州上涨14%，成都上涨23%。2016楼市预测预测一：2016年政策宽松化将延续从宏观经济环境来看，2015年12月为期三天的中央经济工作会议明确指出，把刺激经济稳增长作为2016年经济发展的重要目标。显而易见，稳增长是头号课题，未来通过一切可刺激的举措来实现经济稳步发展是宏观政策基调。下一步，适度宽松的货币政策将依然是未来经济刺激的重要手段，降准降息等宽松化政策手段有望继续实施，这无疑对楼市成交将产生利好，不论是房企开发融资，还是购房人按揭贷款，都将受益。从楼市政策基调来看，去库存仍将是2016年楼市重要调控方向。为化解高库存压力，未来将有望继续通过购房贷首付款降低、减少交易环节税收、公积金贷款政策进一步放松等利好组合拳来扩大有效需求，稳定房地产市场。预测二：2016年房地产市场将继续分化在宏观政策环境利好刺激的前提下，一线城市及重点省会城市改善型购房需求将持续释放，“量增价涨”或将继续主导新房楼市。同一个时间段里，还应该看到，现在的购房需求主要以改善型和首次置业型客户为主力军，投资客逐渐隐去，房价大涨的可能性不大。对于缺乏产业支撑、人口流入吸引力不大的三四线城市，市场销售仍将面临较大压力，存在降价走量、降低库存、回笼资金的机会，但房价上涨仍将乏力。