开展“以房养老”在国外一些国家已有成熟的做法。这次国务院意见借鉴国际经验,提出开展这方面的试点,是积极慎重稳妥的,目的是探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选取的养老保险产品,扩大养老服务供给方式,进而构建多样化、多层次、以需求为导向的养老服务模式。民政部有关负责人认为,在意见中,“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”即所谓“以房养老”,只是“完善投融资政策”中的一句话,并且明确是开展试点。在随国务院意见同时下发的重点任务分工中,也只是45项重点任务分工中第27项有关保险资金投资养老服务领域中的一个子项目。由此看来对国务院意见要全面理解、准确把握,不能以偏概全、误导公众。
因房产价值不同、老人需要不同、抵押方式不同,这种保险产品的月收益也不同。这里仅依照国外标准的“抵押式以房养老”计算:假如老人以评估价值500万元的房屋参保,每月大约可得到2.6万元;假如老人以评估价值200万元的房屋参保,每月大约可得到1万元。简单来看,100万的房产,抵押70%,做10年的以房养老,也就是120个月,那么不考量利息,每个月有5833元。
法律制度法律法规没有清楚表明,政府层面的“以房养老”就很难推行。“以房养老”需要民政局、房管局、人社局、金融和保险机构等多个部门一起制定实际的政策和细则才可能得到推展。“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门,对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法,在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说,由于起步较晚,中国房地产评估机构还极不规范,不但整体素质偏低,并且市场存在恶性竞争,有争议的评估结果,特别对于弱势群体来说,更难以得到及时、公正、合理的处理。有相关人士表示,在将来新修订的老年人权益保障法时,应设立对老年人居住权的优先保护原则。养老观念“养儿防老”的观念一直还在影响着这一代老人。将自己居住多年的房产抵押给养老院,不给子女,许多老人和年轻人还难以接受。在当前经济还不怎么发达、贫富差距还比较大的情况下,许多老百姓辛苦一辈子也难以攒下一套房子,到老了,却又不得不将房子抵押给银行,以贷款养老,这怎么都让人感觉银行似乎在“抢钱”。有评论者指出,“以房养老”折射出的是中低端收入群体深深的无奈,养儿就是防老,我认为主要是社会的大环境的重压,每个人可能都不能应付这个社会,不过我们的专家学者总是让新一代适应社会,没有办法。金融机构“以房养老”金融产品推出的最大阻力来自于金融机构,其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说,这项工作的“难度在于,对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对银行、保险公司等机构来说,倒按揭与正按揭恰恰相反,时间越长风险越大。养老机构老人不愿意离开自己的房子到养老机构,很大程度上也是由于养老机构不够完善。好点的养老院收费太高,还要找关系;差的服务又不到位。产权制约我国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时,以房养老商品房的使用年限大都已经不多,而当老人身故后,房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本,一方面所能承受的给付能力有限,另一方面风险也较大。适用人群按照现有情况分析,符合条件的最有可能是独居或孤寡老人,或膝下无子女、子女定居国外的老人,这些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心,一旦签订协议,即失去了对房屋的所有权,落入“没房也没钱”境况。