(一)因开发商的原因引起合同未能订立的，开发商应该返还购房定金。定金具有担保和惩罚的性质，也就是说，购房者先交给开发商购房定金，在之后再签订正式的购房合同，假如购房合同顺利签订，那么购房定金就通常转为购房款;假如购房合同未能顺利签订，那么购房定金就要区别情况对待。《担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵价款或者收回。给付定金的一方不履地约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍反还定金。虽然说购房定金是购房者交纳的，但定金本身对开发商也是有约束作用的。也就是说，假如由于开发商的原因，引起商品房买卖合同未能顺利签订，那么开发商不仅需要全额返还购房定金，还要另外支付等额的价款给购房者，这就是购房定金的惩罚性质的体现。
(二)因不可归责于开发商或购房者的原因引起合同未能订立的，开发商应该返还购房定金。假如商品房买卖合同未能顺利签订，不过这不是开发商或者购房者的原因引起的，进一步说，假如开发商和购房者对合同不能签订不存在过错，那么开发商也是应该要把购房定金全额返还给购房中的。不过，由于这种情况下，开发商和购房者都没有主观过错，开发商不需要再额外支付等额的价款给购房者。

(一)因开发商的原因引发合同未能订立的，开发商应该返还购房定金。定金具有担保和惩罚的性质，也就是说，购房者先交给开发商购房定金，在之后再签订正式的购房合同，假如购房合同顺利签订，那么购房定金就通常转为购房款;假如购房合同未能顺利签订，那么购房定金就要区别情况对待。《担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵价款或者收回。给付定金的一方不履地约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍反还定金。虽然说购房定金是购房者交纳的，但定金本身对开发商也是有约束作用的。也就是说，假如由于开发商的原因，引发商品房买卖合同未能顺利签订，那么开发商不仅需要全额返还购房定金，还要另外支付等额的价款给购房者，这就是购房定金的惩罚性质的体现。
(二)因不可归责于开发商或购房者的原因引发合同未能订立的，开发商应该返还购房定金。假如商品房买卖合同未能顺利签订，不过这不是开发商或者购房者的原因引发的，进一步说，假如开发商和购房者对合同不能签订不存在过错，那么开发商也是应该要把购房定金全额返还给购房中的。不过，由于这种情况下，开发商和购房者都没有主观过错，开发商不需要再额外支付等额的价款给购房者。