问答
已解决
Truffles琉璃苣| 购房税费 645浏览次数 4个回复 2019-03-19
二手房买卖中介责任是什么?如果违约我如何维权?

被采纳
Miss小小 2019-03-19

二手房买卖买方和卖方违约规定有这些:依照二手买卖定金法则:买方违约,卖方没收买方全部的定金,并按照合同约定的违约条款来承担相应的违约责任卖方违约;卖方需支付买方2倍的定金,并按照合同约定的违约条款来承担相应的违约责任。备注:尽量不要违约。

其他回答(共3条)
远在咫尺eason 2019-03-19

房地产经纪机构的不规范操作和二手房交易双方的法律风险意识淡薄是二手房买卖合同纠纷案件发生的主要原因。
1、委托合同签订不规范房地产经纪机构应当与二手房买卖交易双方分别签订委托合同,不过在实践中,房地产经纪机构往往与二手房买卖双方一同签订一份合同,多称为二手房买卖委托合同或房地产买卖契约补充协议,将二手房买卖合同与二手房买卖委托合同的内容混在一起,内容约定多含糊不清。
2、逃避居间义务
(1)房地产经纪机构在深圳市房产交易市场办理产权证时不在《深圳市房地产买卖契约》(现变更为《深圳市存量房买卖合同》)上签字盖章,不如实将双方的权利义务反映在合同上,逃避居间义务。
(2)这样一旦发生纠纷,买卖双方经常会就二手房买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。
3、二手房买卖合同的内容不完整
(1)二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。
(2)二手房买卖合同中应明确二手房的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;二手房的物业管理费用及其他交费问题和二手房相关文书资料的移交。
(3)价款是合同中最重要的条款,合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。
(4)双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;假如双方另有约定,则应当在合同中明确这一约定。
(5)合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付二手房的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。
(6)支付价款的方式,应明确以现金还是支票支付,付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
4、二手房买卖合同补充协议的效力不确定
(1)在二手房买卖过程中,经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。
(2)买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷,买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。
(3)二手房中介人员的证言就起到较大的决定性作用,不过二手房中介人员很难保持中立的状态,并且是否愿意作证也存在疑问。
(4)二手房买卖双方应当在二手房买卖合同中对补充协议的效力作出限制,明确约定只有签订书面的补充协议,才具有法律效力,从而减少争议的发生。

蓝调英格兰 2019-03-19

无产权证二手房(期房)买卖的法律风险与控制虽然房屋在未取得两证(房屋所有权证和国有土地使用证)前进行交易危险重重,不过高风险往往伴随着高收益,于是诸多购房者往往难以抵制低房价的巨大诱惑,心存侥幸,铤而走险。当然,一帆风顺,获得高收益者不乏其人,然而更多的是高风险的受害者,钱财两空。风险无处不在,只有清醒地认识无证二手房买卖中究竟存在哪些风险,才有可能事前预防至少是有所准备。
一、无证二手房买卖之法律风险
(一)二手房买卖合同无效之风险卖房人欲出售尚未取得两证的房屋,首当其冲的法律障碍就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。依照该条规定,卖房人未依法登记领取权属证书的,房地产不得转让。虽然实践中法院对于无两证的二手房买卖合同的法律效力存在不同的看法,有的法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第
(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效,也有的法院认为《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定并非强制性规定而是管理性规定,只是规范房屋权属不能发生变更,不过对合同效力没有影响。其实,我们完全没有必要拘泥于《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定的法律性质的争论,而应该关注到《中华人民共和国合同法》第五十一条对于无权处分的合同效力作了清楚表明,“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效”。反面言之,无处分权的人处分他人财产,权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权,则合同无效。所谓处分权,是所有权的一项权能,对于二手房买卖来说,卖房人只有取得房屋权属证书,才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋(授权处分行为不予考量),由此看来假如卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋,二手房买卖合同的效力待定,假如发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书,则二手房买卖合同应认定无效。
(二)房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定现实中无两证的二手房更多的是期房,也就是正在建造的商品房,因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记,直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长,能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件,不确定性因素较多,难以控制。
(三)房屋质量难以保证现实中无两证的二手房更多的是期房,在建成之前房屋质量如何根本无从判断,这必然为二手房的交付留下了质量隐患。
(四)“一房二卖”不可不防无两证的二手房买卖无法办理预告登记,这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,卖房人极有可能将房屋出售给他人。当然,这里只是列举了主要可能发生的法律风险,以及卖房人的对外抵押、信用破产等等。
二、无证二手房买卖之风险控制在初步了解了无两证的二手房买卖的各种风险后,接下来应该考量如何才能有效防止、最少是最大程度地降低可能发生的各类风险。实践中主要采取以下两种做法:做法一,签订二手房买卖预合同,也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话,二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。不过,一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同,则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。做法二,签订二手房买卖合同,并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话,是可以有效防止二手房买卖合同被判定无效的法律风险。上述两种做法各有利弊,但均存在一个致命的缺陷,就是在二手房买卖合同尚未生效前,全部房款或者部分房款如何支付?由于卖房人通常是由于急需资金周转才出售房屋,基本不可能在签订合同后不要求支付任何款项,通常会要求购房者支付房屋总价或者大部分款项。而此时二手房买卖合同尚未生效,购房者一旦支付房款,其合法权益如何保障?结合长期的工作实践,上述两种做法都应该辅以借款合同才能在有效规避法律风险的同时达到合同双方当事人的目的。实际采取上述哪一种做法,应主要依照购房者的个人意愿来决定:假如购房者的购买该房屋的意愿相当强烈,则应当签订二手房买卖合同,并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。同一个时间段里签订借款合同,在二手房买卖合同生效前,将约定的房款以借款的方式支付。假如购房者的购买该房屋的意愿不是十分强烈,也就是说购房者认为可以购买该房屋,也可以购买其他房屋,而更注重权益的保障,则应当签订二手房买卖预合同,并约定高额的定金,当然最高不得超过合同标的的20%。而对于高于定金的部分款项则须签订借款合同并以借款的方式支付。当然,无论采取上述哪一种做法,务必确保借款合同和二手房买卖(预)合同的有效衔接,如合同效力,定金的约定,款项的性质转换,违约责任等等。总的来说,无两证的二手房买卖存在极高的风险,建议尽量不要购买。如购房者执意购买无两证的二手房,因相关操作较为复杂,建议尽可能寻求专业法律人士帮助,以最大程度地降低法律风险,保障自己的合法权益。

青春值得拥有 2019-03-19

《合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”  《合同法》第一百零八条规定:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”  房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的通常特征,也有其自身固有的特征。这主要表现为:  
(1)出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人,买受人支付相应的价款;  
(2)房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同;  
(3)房屋买卖合同的标的物为不动产,其所有权转移应该办理登记手续;  
(4)房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。

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