内部认购在打“擦边球”　　开发商进行内部销售行为，北京商安律师事务所的曾明律师认为目前市场上主要有三种形式：第一种是开发商提前销售形式，即开发商在取得相关的几个证件，但是房屋销、预售许可证仍未拿到，这种只能说是开发商钻了法律空子，但是万一出了问题，购房者的利益是无法得到保护的，这种做法是开发商打了一个“擦边球”而已，并不能说是不违法的行为。 　　开发商通过提前销售，可获得两方面利益：一方面可预先知道自己的销售情况，另一方面可帮助开发商制定出自己的销售策略等。但是对于消费者来讲，开发商需要做到给予购房者解约的任意性，购房者无论买不买房，开发商都应将订金退还给购房者。 　　第二种是危旧房改造，开发商通过提前收取资金，这种情形其实也是一种内部认购的行为。但是由于危房改造是政府行为，是为了改善居民的居住条件，与商品房的买卖是不同的，对于购房者来讲不会有什么风险存在。 　　第三种是违法建设项目。这些项目的内部认购是不合法的。由于开发商是违规建设，将来被查处，有可能可以补齐证件，也有可能就补不齐，对于购房者来讲存在风险是很大的，不但交付的订金收不回来，而且交付的楼房款也得不到，所以，购房者应认清认购房屋是否属于违法建筑，并且要学会用法律武器保护自己。 　　■内部认购是无效行为 　　北京市汉华律师事务所刘晓峰认为商品房的购房者为获得开发商给予的一定房价的优惠和先占一套较满意的房号，经常会认可开发商所采取的内部认购行为，而与之签订《内部认购协议书》，此种行为尽管有时会成为购房者购买商品房的一个良机，但作为购房者风险也随之而生。 　　内部认购行为存在法律上的风险，一份内部认购协议不能一概而论地认定为有效或无效。但是，可以肯定地说，采用内部认购的方式变相买卖房地产的行为应认定为无效行为。目前房地产市场中的内部认购行为许多为无效行为，即认购协议无效。还有相当一部分内部认购协议存在着部分条款有效部分条款无效。 　　■内部认购金不是法律意义上的“定金” 　　作为商品房买卖，开发商在未取得商品房的合法销售手续前借此方式变相买卖房地产的行为是法律所不允许的。开发商未取得商品房的合法销售手续前，双方签订内部认购协议时，购房者有权拒绝开发商向其收取各种款项，在此种情况下开发商向购房者收取诸如“定金”之类的款项，只能表明购房者有意购房的一种诚意，该款是性质待定的债权，此款并不是法律意义上的定金，此时该定金条款不成立，这不仅因为合法销售的条件没有成就，而且还因为买卖合同条款没有确定等诸多因素。