求解地下室、地下车位和商铺土地增值税属于一类吗?_民房土地

问答首页 > 房产知识 > 民房土地

已解决

晚安night| 民房土地 11369浏览次数 4个回复 2016-06-20

求解地下室、地下车位和商铺土地增值税属于一类吗?

地下室、地下车位和商铺土地增值税属于一类吗?

被采纳

夜空最亮的星 2016-06-20

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定：第一条: 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。　　第四条第五款：属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。　　因此，根据上述政策规定，土地增值税清算时，普通住宅、非普通住宅、地下室和商铺的建筑安装工程费按可售建筑面积比例或税务机关确定的其他合理方法分摊。　

其他回答(共3条)

极品奶茶MM 2016-06-20

税法规定土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地增值税的征税范围是指有偿转让国有土地使用权，地上的建筑物及其附着物的行为。概念虽然简洁，然而，如何正确界定土地增值税征税范围，以及对一些具体情况如何判定，却值得思考探究。因此，笔者从土地增值税征税范围的界定、征税范围的一般规定以及对若干具体情况的判定三个方面对土地增值税的征税范围进行归纳总结，便于读者参考讨论。　　一、土地增值税征税范围的界定　　土地增值税征税范围的概念中提到了国有土地和地上的建筑物及其他附着物两个名词，首先我们必须弄清它们的含义。所谓“国有土地”，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。所谓“地上的建筑物”，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施；“附着物”，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。　　其次，在明确定义的基础上，我们再根据土地增值税征税范围的概念来判断是否征收土地增值税的三个标准。　　（一）转让的土地使用权是否国家所有　　根据《中华人民共和国宪法》和《中华人民共和国土地管理法》的规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用的后的土地属于国家所有。对于上述法律规定属于国家所有的土地，其土地使用权在转让时，属于征税范围。　　根据《中华人民共和国土地管理法》和《城市房地产管理法》及国家其他有关规定，农村集体所有的土地是不得自行转让的，只有根据有关法律规定，由国家征用以后变为国家所有的，才能进行转让。因此农村集体所有的土地自行转让是一种违法行为，应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。　　（二）土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让　　1、土地增值税征税范围是土地使用权、地上建筑物及其附着物产权发生转让所取得的收入，而不包括国有土地使用权出让所取得的收入。　　国有土地使用权的转让，是指土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与，它属于土地买卖的二级市场。土地使用权转让，其地上的建筑物、其他附着物的所有权随之转让，属于土地增值税征税范围。　　国有土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，属于土地买卖的一级市场。土地使用权出让的出让方是国家，国家凭借土地的所有权向土地使用者收取土地的租金。出让的目的是实行国有土地的有偿使用的制度，合理开发、利用、经营土地。　　2、土地增值税征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。　　是否发生房地产权属（指土地使用权和房产产权）的变更，是确定是否纳入征税范围的一个标准，凡土地使用权、房产产权未转让的，不征收土地增值税。比如出租房屋，只是让渡了一段时间的房屋和土地的是使用权，不纳入土地增值税征税范围。　　（三）转让房地产是否取得收入　　纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让房地产所取得的各种收入，包括货币收入、实务收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。对取得的实务收入，要按收入时的市场价格折算成货币收入；对取得的无形资产收入，要进行专门的评估，在确定其价值后折算成货币收入。　　如果纳税人虽然满足转让房地产的条件，但没有取得收入，我们不能判定该行为属于土地增值税征税范围。如：房地产继承，尽管房地产权属发生了变更，但是权属人并没有取得收入，因此不征收土地增值税。　　二、征税范围的一般规定　　1、土地增值税只对转让国有土地使用权的行为课税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。　　所谓国有土地使用权，是指土地使用人根据国家法律、合同等规定，对国家所有的土地享有的使用权利。土地增值税只对企业、单位和个人等经济主体转让国有土地使用权的行为课税。对属于集体所有的土地按现行规定须先由国家征用后才能转让。根据《中华人民共和国土地管理法》，国家为了公共利益，可以依照法律规定征用集体土地，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。自行转让集体土地是一种违法行为，应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。　　出让国有土地的行为前面已做阐述，也不在土地增值税征税范围之列。　　2、土地增值税既对转让土地使用权课税，也对转让地上建筑物和其他附着物的产权征税。　　所谓地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。如厂房、仓库、商店、医院、住宅、地下室、围墙、烟囱、电梯、中央空调、管道等。所谓附着物是指附着于土地上、不能移动，一经移动即遭损坏的种植物、养植物及其他物品。上述建筑物和附着物的所有者对自己的财产依法享有占有、使用、收益和处置的权利，即拥有排他性的全部产权。　　税法规定，纳税人转让地上建筑物和其他附着物的产权转让，取得的增值性收入，也应计算缴纳土地增值税。换言之，纳入土地增值税课征范围的增值额，是纳税人转让房地产所取得的全部增值额，而非仅仅是土地使用权转让的收入。　　3、土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。　　具体地，不征土地增值税的房地产赠与行为包括以下两种情况　　(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接瞻养义务人的行为。　　(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。其中，社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会，以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。　　三、对若干具体情况的判定　　（一）以出售方式转让国有土地使用权，地上建筑物及附着物的　　1、出售国有土地使用权　　“将生地变熟地”，仅对土地进行通水、通电、通路和平整地面等土地开发，不进行房地产开发。直接将空地出售出去，这属于国有土地使用权的有偿转让，既要产权过户，又有经济利益的流入，土地使用权又是国有的，应纳入土地增值税的征税范围。　　2、取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的，这是一般所说的房地产开发，应纳入土地增值税的征税范围，产权是国有的必然要变更，还要有经济利益的流入。　　3、存量房地产的买卖，是指已经建成并已投入使用的房地产，房屋所有人将房屋产权和土地使用权一并转让给其他单位和个人，原土地使用权属于无偿划拨的，还应当到土地管理部门补交土地出让金，既发生了产权的转让又取得了收入，应纳入土地增值税的征税范围。　　（二）房地产的出租　　由于没有发生房产产权、土地使用权的转让，不属于土地增值税的征税范围。　　（三）房地产的抵押　　房地产的抵押是指房地产的产权所有人、依法取得土地使用权的土地使用人作为债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移权属的法律行为。这种情况由于房产的产权、土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变更，因此抵押期不征。但是抵押期满，产权是否变更要看是否偿付了本息。偿付了本息，产权不会变更；如果没有偿付本息，以房产抵债了自然要产权过户，三个条件都具备了，就要纳入土地增值税的征税范围。　　（四）房地产的交换　　两个纳税人之间交换房地产，应该纳入土地增值税的征税范围，产权肯定要过户，土地使用权国有，有实物经济利益的流入。但对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。　　（五）房地产的重新评估　　房地产评估增值，没有发生房地产权属的转让，不属于征收土地增值税的范围。　　（六）以房地产进行投资、联营　　对于以房地产进行投资、联营的，如果投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，暂免征收土地增值税。但对以房地产作价入股，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，或是投资、联营企业将上述房地产再转让，则属于征收土地增值税的范围。　　（七）合作建房　　对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。　　（八）企业兼并转让房地产　　在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。　　（九）房地产的代建房行为　　房地产开发公司代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为，对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但产权并不变更，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。　　（十）国家收回国有土地使用权、征用地上建筑物及附着物　　国家收回或征用虽然发生了权属的变更，原房地产所有人也取得了收入，但按照《土地增值税暂行条例》的有关规定，可以免征土地增值税。 ?? ?? ?? ?? ?? ??（十一）土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳土地增值税。

瑞可Ruse 2016-06-20

营业税：按营业收入5%缴纳，当月取得的营业收入，不论是不是房价的全款都要计入应纳税所得额；土地增值税：一般是每月按所售房屋。地下室。车库的面积大小（144平米为界）以1.5%和3.5%的税率进行预缴，在工程完工后汇算清缴（按转让房地产收入扣除规定项目金额的增值额缴纳，按增值额未超过扣除项目的50%、100%、200%和超过200%的，分别适用30%，40%，50%，60%等不同税率）；