农村集体土地使用权抵押登记的若干规定国家土地管理局1995年9月11日颁布农村集体土地使用权抵押登记的若干规定为贯彻实施《土地管理法》和《担保法》，加强农村集体土地管理，现就依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地的土地使用权(以下简称集体荒地土地使用权)和抵押乡(镇)村企业厂房等建筑物涉及所使用范围内的集体土地使用权(以下简称乡村企业集体土地使用权)的抵押登记规定如下：一、抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业土地使用权可以设定抵押权，其他类型的集体土地使用权不得抵押。二、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押必须依法向土地管理部门申请办理抵押登记，抵押合同自批准登记之日起生效。未经土地管理部门办理土地使用权抵押登记的，土地抵押权不受法律保护，土地使用权亦不能作为抵押财产进行处置。三、办理抵押登记应当符合下列程序：1、集体土地所有者出具同意抵押的证明；2、对抵押的土地使用权进行地价评估；3、确认土地估价结果；4、抵押双方签订抵押合同；5、申请抵押登记；6、审核、登记；7、核发抵押证明书。四、集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权抵押须经被抵押土地的集体土地所有者同意，并出具书面证明。乡村企业集体土地使用权抵押的，集体土地所有者出具的同意抵押的书面证明应包括：在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有土地；征地费是否作为清偿资金等内容。集体土地所有者在出具同意乡村企业集体土地使用权抵押的书面证明前须将土地抵押有关事项在村农民集体内部履行合法手续。五、抵押当事人应当委托具有土地估价资格的评估机构对其抵押土地使用权进行地价评估，其评估结果需报经土地管理部门确认。六、乡村企业集体土地使用权抵押的，土地管理部门还应核定通过拍卖抵押实现抵押权时应补交的土地使用权出让金额。七、抵押人和抵押权人在土地使用权抵押合同签定后十五日内，持下列文件向土地管理部门申请土地使用权抵押登记：1、被抵押土地的集体土地所有者同意抵押的证明；2、抵押登记申请书；3、抵押人和抵押权人身份证明；4、抵押合同；5、经土地管理部门确认的地价评估报告；6、土地使用权属证明；7、土地管理部门认为应提交的其他文件；八、经审核，不符合抵押条件的，土地管理部门在接到申请之日起十五日内书面通知抵押当事人。九、经审核，符合抵押条件的，土地管理部门办理抵押登记，向抵押权人核发土地使用权抵押证明书。并在抵押土地的土地登记卡上及土地使用证变更记事栏内除记录抵押情况外，还应记录是否在实现抵押时征为国有；实现抵押权时，抵押人、抵押权人及集体土地所有者的权利、义务等内容。同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理登记。十、抵押合同发生变更的，抵押人和抵押权人应当重新签订合同，并在签订后十五日内，持有关文件到土地管理部门申请办理抵押变更登记。十一、抵押合同解除或终止后，抵押人和抵押权人自解除或终止抵押合同起十五日内，持有关文件到土地管理部门申请办理抵押注销登记。十二、按规定的时间提出抵押设定、变更、注销登记申请的，土地管理部门自受理之日起十五日内办理相应的登记手续。十三、因处分抵押财产转移乡村企业集体土地使用权的，应当由土地管理部门依法先办理征地手续，将抵押土地转为国有，然后再按抵押划拨国有土地使用权的办法进行处置。十四、处置抵押土地使用权的受让人、抵押人、抵押权人在抵押土地使用权处置后三十日内，持有关文件到土地管理部门申请办理土地权属变更登记。集体土地使用权抵押价格影响因素集体土地使用权的状况，决定了在其进行抵押价格评估时必须考虑复杂的影响因素，这就要求在估价时除应参考国有土地估价时的各种影响因素外，同时，还要充分考虑其自身的因素，否则评估出的价格就不会是客观公正的。增值幅度小且滞后不论国有土地还是集体土地使用权，当由农用地转化为建设用地后，都会发生增值，而集体建设用地使用权的增值和增值的数额都要小于国有土地使用权，这是因为国有土地从征用那个时点起，即发生两个变化，第一，土地所有权发生了变化；第二，土地使用性质发生了变化。而集体建设用地只是使用权发生变化，所有权没有发生变化。集体土地增值滞后的原因是，国有土地从征地那天开始就意味着增值的开始。而集体建设用地，只有从决定建设那天才有增值的可能。它们增值额的差异在于所有权性质的差异和集体土地使用权存在各种可变因素的影响。这些可变因素包括土地使用稳定性相对较差；土地使用费不固定和程序不规范等等。变现的难度集体土地使用权和国有土地使用权在拍卖时变现难易程度有明显差别，表现在国有土地拍卖时，可一次性完成转让，程序和手续较为简便，而集体土地使用权在进行拍卖时需经土地所有者同意，征为国有后方可转让，影响其变现速度；由于原占用集体土地的企业规模一般较小，开发利用条件较差，配套设施简陋使获得该土地者还需加大投入规模和重新整理土地，还需要增加资金投入，势必造成集体土地抵押价格出现较大反差。抵押要求严格对集体土地使用权的抵押要求是必须经集体土地所有者同意，并由其出具书面同意抵押证明，同时应载明在实现抵押权时，同意按法律规定的土地征用标准转为国有土地，并应明确征地费用是否作为清偿资金等。试想一宗集体土地使用权，在未征得土地所有者的同意时，就做了抵押，当拍卖土地时，由于土地所有者反对会形成土地纠纷，从而使抵押权人的经济利益不能得到有效保证，所以，在进行抵押价格评估时不得不作为影响因素来考虑并且努力降低这些风险，以求对换抵押权人的合法利益负责。使用期限对价格的影响这要从两方面来分析，其一：长期限的集体土地使用权。因为集体土地使用权的使用期限不象国有土地使用权那样规范和健全，有的集体土地使用权期限很长，一旦国家给予规范，那么，原有的集体土地价格会大打折扣。其二：有些集体土地使用权，使用期限只有10年左右，这种短期限的使用权价格按土地使用期限确定价格时，价格风险性极大，因为，国有土地在使用期满前三个月可以提出续期申请，使国有土地又一次有了增值机会，而短期限的集体土地使用权，到期后要么改变土地使用性质，要么解除租赁关系，使土地的价格未卜，这是一种很大的风险因素。所以，在进行集体土地抵押价格评估时，一定要在考虑了各种因素之后，严格进行使用年期修正，才能评估出合理的价格。上面谈到的影响集体土地抵押价格的因素，应根据地区和条件的不同来确定，因为土地价格评估毕竟是经验、技术和科学结合的结果，只有这样才能评估出科学、合理、客观、公正的价格。集体土地使用权抵押所需材料1.土地证原件1份2.身份证复印件2份3.土地使用权抵押登记申请书原件1份4.集体土地使用权抵押合同原件3份5.银行主合同原件1份6.估价委托书原件1份7.估价委托函原件1份8.营业执照