第三章业主、业主大会与业主委员会第十条房屋的所有权人为业主。业主身份的确认，以房屋登记簿或者法律、行政法规规定的其他能够证明其权属的有效证明为依据。第十一条业主对物业管理区域共有部分实施共同管理，监督物业服务企业履行物业服务合同。第十二条物业管理区域内全体业主组成业主大会，并选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。物业管理区域内业主人数较少且经三分之二以上业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。第十三条未设立业主大会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地房地产行政主管部门和街道办事处或者乡（镇）人民政府协助业主决定有关事项。第十四条物业管理区域内，交付业主的专有部分建筑面积达到建筑总面积百分之五十以上的，建设单位应当向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府书面申请成立业主大会。街道办事处、乡（镇）人民政府应当自接到申请之日起六十日内，推举业主代表担任筹备组组长，组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组主要由业主代表组成，也可以吸收建设单位、前期物业服务企业、街道办事处或者乡（镇）人民政府的代表各一人参加。筹备组成员名单确定后，应当将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置公示。筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。第十五条建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起七日内，向筹备组提供业主名册、业主专有和共有部分面积、建筑总面积等资料，并承担召开首次业主大会会议所需费用。第十六条业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定;
（四）选聘、解聘物业服务企业;
（五）筹集和使用物业专项维修资金；
（六）决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。第十七条业主委员会应当自选举产生之日起二十日内，持以下材料向物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府备案：
（一）业主大会设立和业主委员会选举情况的报告；
（二）业主大会决议；
（三）管理规约、业主大会议事规则；
（四）业主委员会委员名单。街道办事处或者乡（镇）人民政府应当在五日内将备案证明复印件分送县（市、区）房地产行政主管部门和物业所在地公安派出所、社区居民委员会。前款
（二）、
（三）、
（四）项内容发生变更时，应当及时办理备案变更手续。第十八条业主委员会应当根据业主大会的授权，履行下列职责：
（一）执行业主大会的决议、决定；
（二）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费用，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（五）监督管理规约的实施；
（六）组织、监督专项维修资金的筹集和使用；
（七）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（八）业主大会赋予的其他职责。业主委员会成员实行任期制，有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。业主委员会的办公经费和成员的工作津贴应当从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主负担，具体办法和标准由业主大会决定。业主委员会应当定期向业主公布办公经费的收支情况。第十九条有下列情形之一的，业主委员会成员资格终止：
（一）任职期限届满的；
（二）不履行业主义务的；
（三）不再具备业主身份的；
（四）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；
（五）被依法追究刑事责任的；
（六）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
（七）业主大会议事规则规定的其他情形。业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物移交给业主委员会；拒不移交的，房地产行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当责令移交。过半数业主要求撤换业主委员会或者业主委员会成员的，房地产行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府应当及时协助全体业主重新选举。第二十条主要配套设施设备和相关场地共用的旧住宅区、分散小区可以划分为一个物业管理区域。业主可以向街道办事处、乡（镇）人民政府申请成立一个业主大会。不具备成立业主大会条件的旧住宅区、分散小区，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当组织业主自行管理，或者经过半数业主同意，委托他人进行清洁卫生、园林绿化、秩序维护等物业管理。