土地增值税政策规定:对房地产纳税人发生的由土地征用及拆迁补偿费组成的土地开发成本,应当在计算土地增值税时扣除。但实践中,有的房地产纳税人因未发生现金交割而误解为这部分成本不能扣除。由于未将实物补偿作为开发成本扣除,相应也未将该成本作为房地产开发费用定率扣除以及加计扣除的基数,从而少扣了应扣除的房地产开发成本费用。如某市一房地产开发公司与被拆迁户约定:还建比例为1:1,还建的住房面积为1200平方米,其中铺面房400平方米,还建的房产相当于600万元货币补偿。该公司在增值税清算时并未将实物补偿部分从增值额中扣除,从而少扣了房地产开发费用60万元(600×10%)以及20%的加计扣除120万元。仅此一项,该公司就多计算土地增值额780万元(60060120),即便按土地增值税最低适用税率30%计算,该公司也相应就多缴土地增值税234万元(780×30%)。计算方法也是非常复杂的,我觉得是很不错的。
土地增值税是以转让房地产取得的收入,减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据,并按照四级超率累进税率进行征收。土地增值税率表级数计税依据适用税率速算扣除率1增值额未超过扣除项目金额50%的部分30%02增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分40%5%3增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分50%15%4增值额超过扣除项目金额200%的部分60%35%注:房地产企业建设普通住宅出售的,增值额未超过扣除金额20%的,免征土地增值税。——财法字[1995]第6号《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条文[2]计算公式应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。计算方法和土地增值税预征率有别,土地增值税实行四级超率累进税率:按照土地增值税税率表,增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,土地增值税税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,土地增值税税率为50%。按照土地增值税税率表,增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
营业税:50*5%=2.5w,城建税:2.5*当地税率,印花税:50*万分之五=250y,土地增值税:土地增值税应纳税额的计算按下列公式进行:土地增值税=出售房地产的总收入—扣除项目金额应纳土地增值税额=土地增值额×适用税率土地增值税实行四级超额累进税率,增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%,未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%.因此,若土地增值额超过扣除项目金额50%以上,即同时适用二档或三档以上的税率的,则需分档计算