土地证的具体作用，在什么时候可以发挥它的作用：
（一）、所谓土地使用，是指按照土地的自然属性、法定用途或约定方式，对土地进行的利用。根据物权理论，土地使用权是对国家或集体所有的土地的占有、使用、收益的权利，属于用益物权，包括国有土地使用权和农民集体土地使用权，但是根据国家法律规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业生产，因此，以下所指的土地使用，主要指国有土地使用权的使用。
（二）、土地使用权的行使。土地使用者可以自己使用土地，以出让方式取得国有土地使用权的土地使用者也可以把土地使用权转让、作价出资、出租或抵押。
（1）、按约定或规定用途使用土地。建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地。确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
（2）、土地使用权转让。是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。土地使用权转让应注意：
（1）转让方必须按土地出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地。例如，转让房地产，属于房屋建设工程的，需完成开发投资总额的25％以上，属于成片开发土地的，应形成工业用地或者其他建设用地条件。
（2）转让方和受让方之间应当签订转让合同。
（3）土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
（4）办理过户登记。
（5）土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市、县人民政府有优先购买权。
（6）受让方需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应依法办理相关手续。
（7）受让方使用土地的年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。
（3）、土地使用权作价出资。是指土地使用者依法将土地使用权评估作价后，作为资本出资或入股，用于合资、合作、联营等，并按出资数额行使相应权利，履行相应义务的行为。如我国《公司法》规定，股东／发起人可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。《合伙企业法》规定，合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或其他财产权利出资。《城市房地产管理法》规定，依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。以土地使用权作价出资应注意：
（1）依法对土地使用权评估作价。根据《公司法》的规定，对作为出资的土地使用权，必须依据法律、行政法规的规定进行评估作价。但是，根据《合伙企业法》的规定，合伙人以土地使用权作价出资的，可以由全体合伙人协商确定，或者由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。
（2）办理土地变更登记手续。如果土地使用者仅以土地使用权作为合作条件与他人合作、联营的，土地使用权没有发生转让，不用办理变更登记手续。如果土地使用者以土地使用权作价向公司、企业法人投资或者与他方成立公司、企业法人等，则发生土地使用权转让，应办理变更登记手续。
（4）、土地使用权抵押。是指债务人或者第三人不转移对土地使用权及其地上建筑物、其他附着物的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。土地使用权抵押应注意：
（1）土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物应随之抵押。
（2）抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。
（3）应当办理抵押登记。
（5）、土地使用权出租。是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。土地使用权租赁应注意：
（1）出租人必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发和利用土地。
（2）出租人应将地上建筑物、其他附着物随同土地使用权同时租赁。
（3）出租人和承租人应当签订土地使用权租赁合同。
（4）承租人必须继续履行土地使用权出让合同的规定。
（5）出租人应当办理登记。根据有关法律规定，除符合下列条件的以外，划拨土地使用权不得转让、出租、抵押：
（1）土地使用权人为公司、企业、其他经济组织或个人；
（2）领有国有土地使用证；
（3）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（4）依法签订了土地使用权出让合同，并向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金；
（5）经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准。
（三）、土地使用权的限制。是指土地使用者必须严格按照出让合同约定或划拨批准文件规定的条件、方式、用途等使用土地，违反了这些规定要承担相应的法律责任。
（1）．禁止闲置土地。闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。为依法处理和充分利用闲置土地，切实保护土地，国土资源部于1999年4月28日发布了《闲置土地处置办法》，该办法对闲置土地的情形、处置方案、土地闲置费、收回闲置的国有土地使用权程序及对闲置土地的利用等作了详细规定，这里不再赘述。
（2）．禁止擅自改变土地用途。根据《全国土地分类》（试行），建设用地分为商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地、特殊用地等8大类32小类。土地使用权人应当严格按照出让合同约定或批准文件规定的用途使用土地，确需改变土地用途的，应当经有权机关批准，对未经批准擅自改变土地用途的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款、无偿收回土地使用权等处罚。
（3）．禁止自行将土地使用权转让、出租、抵押。以划拨方式取得的土地使用权，其转让、出让、抵押必须符合法定条件并经有权机关批准，对未经批准擅自转让、出让、抵押的，由市、县人民政府土地管理部门没收非法收入，并根据情节处以罚款。以出让方式取得的土地使用权，可以转让、出租、抵押，但是也要符合一定的条件，即转让方、出租方必须按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资、开发利用土地，转让合同、出租合同、抵押合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的规定，并且办理土地登记手续。
（四）、土地使用权的终止。土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回或土地灭失等原因而终止。
（1）．土地使用权期限届满。使用年限届满，土地使用者可以申请续期，但应依法重新签订土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。否则，土地使用者应当交还土地使用证，并依法办理注销登记，国家无偿取得土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权。
（2）．国有土地使用权的收回。为公共利益需要使用土地的；为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的；经有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权，对因公共利益需要、实施城市规划进行旧城区改建等原因而收回土地使用权的，应当对土地使用权人给予适当补偿。另外，对于违反《土地管理法》、《房地产管理法》等的规定，国家可以强制收回土地使用权，如依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地、临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地部门责令交还土地；已办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。
（3）．土地灭失。《房地产管理法》规定，土地使用权因土地灭失而终止。土地灭失是指因地震、火山爆发、洪水等不可抗力导致土地实际使用价值的消失，致使土地使用者无法按照合同约定或批准文件规定的用途利用土地，从而终止土地使用权。对于划拨土地，国家可以另行划拨一块土地给原土地使用权人使用。对于出让土地，土地使用权人可请求退还土地灭失部分剩余年限的出让金。

房产合伙协议范本如下：甲方：___________（以下简称甲方）乙方：______________（以下简称乙方）乙方根据法律的规定已取得__________市__________区__________街__________亩（计__________m2）的出让的国有土地使用权。经甲、乙双方协商同意该项目由拟组建的__________置业有限公司（名称具体以工商行政管理局核准为准）独家开发，现就相关事宜达成如下协议：第一条甲、乙双方共同投资组建__________置业有限公司，开发经营该项目，公司注册资金万元人民币。甲方以现金出资万元人民币，占总股本的__________%；乙方出资万元，具体以上述__________街的__________亩国有地使用权作价投入，占总股本的__________%。第二条乙方确认投入__________置业有限公司的__________街的项目的土地使用权具备以下条件：1．项目四至范围：本项目地块座落于市__________区，东至__________街，西至__________街，南至__________巷，北至__________米规划路。2．项目性质：商品房开发。3．土地性质：住宅、公建综合用地，现有土地使用权年限为__________年。4．土地指标：本地块土地使用权面积__________亩（计__________平方米），总建筑面积平方米（含地下室建筑面积），建筑密度不大于__________%，现有审批建筑物限高__________米（航空限高__________-__________米），其中：
（1）一期用地__________亩（计__________平方米），总建筑面积__________平方米以上，其中包括居住面积__________平方米、公建面积（网点）__________平方米、物业用房__________平方米、地下车库__________平方米。
（2）二期用地__________亩（计__________平方米），总建筑面积__________平方米，包括居住面积__________平方米、公建面积（网点）__________平方米、物业用房平方米、地下车库__________平方米。5．土地现状：地块内已基本平整。上述项目概况中的座落、四至范围、项目性质、土地性质、土地指标等另附政府有关部门的批准文件，并以最新批准文件为准。第三条乙方确认已取得投入______置业有限公司的项目的国有土地使用权并取得国有土地使用证，土地使用权出让金已全部缴清，同时乙方确认该项目已取得以下批文、权证；1．乙方已于______年______月______日取得______市文物管理办公室的x文物[______]号“_______________”。2．乙方已于______年______月______日取得______市规划局土地管理局的x规选字______年______号“建设项目选址意见书”。3．乙方已于______年______月______日取得______市规划局的______规土证字______年______号《建设用地规划许可证》和沈规土证附字______年______号“建设用地规划许可证通知书”。4．乙方已于______年______月______日取得______市人民政府办公厅的办综二字[______]59号“城市规划委员会第三次主任会议纪要”。5．乙方已于______年______月______日取得______市房地产开发建设领导小组办公室的“长安寺公建、住宅建设项目通知书”。6．乙方已于______年______月______日取得______市规划局土地管理局的“关于长安寺项目规划建筑面积指标的说明”。7．乙方已于______年______月______日取得______市房产管理局的拆许字（______）第______号《房屋拆迁许可证》。8．乙方已于______年______月____日与______市规划和国土资源局签订的沈土出合字[______]______号《国有土地使用权出让合同》。9．乙方已于______年______月______日取得______市规划和国土资源局的沈阳国用（______）字第______号《国有土地使用证》。10．乙方已于______年______月______日取得______市规划和国土资源局的沈规建审字______年______号“建筑扩初设计审定通知单”。11．乙方已于______年______月______日取得______市卫生局的______卫预审字______号“建设项目设计卫生审查认可书”。12．乙方已于______年____月______日取得______市发展计划委员会的沈计投资便字第[______]号便函。13．乙方已于______年____月______日取得______市人民防空办公室的[______]人防立项字（______）号“结合民用建筑修建防空地下室立项审批通知书”。14．乙方已于______年____月______日取得______市人防工程质量监督站的沈人防质监审字______号“结建防空地下室审批通知书”。15．乙方已于______年____月______日取得______市公安局的沈消审（______）第（______）号“建筑工程消防设计审核意见书”。16．乙方已于______年____月______日取得______市计划委员会的计基______号《投资许可证》。17．乙方已于______年______月______日取得_______________的批复。第四条甲、乙双方一致确认：乙方投入到______置业有限公司的国有土地使用权（项目）在具备本协议第二条和第三条的前提下作价__________万元人民币。其中________万元作为乙方对______置业有限公司的出资，其余万元由______置业有限公司作为土地转让款支付给乙方。本协议乙方出资变更到______置业有限公司的国有土地使用权乙方已设定了抵押，其抵押权人为中信实业银行沈阳分行城中支行，抵押担保的债权金额为______万元人民币的贷款本息，债权到期日为______年______月。乙方确认：本协议规定的国有土地使用权除已设定抵押外，其相应的国有土地使用权出让金、契税等已全部缴纳完毕，所有的拆迁安置补偿费等均已全部支付完毕，乙方保证在签订本协议时该国有土地使用权上不存在着任何权利负担（已设定的抵押除外）。第五条本协议签订后三十天内，乙方负责按照国家有关规定和文物管理部门的要求对项目用地进行全面的地下文物勘探，并提供书面的《文物勘探报告》。项目一期用地的文物勘探费用归乙方承担，二期用地的文物勘探费用则由甲方或沈阳______置业有限公司承担。乙方确认乙方出资的国有土地使用权不存在着“原地保护文物、遗址”的状况。______置业有限公司在开发建设本项目的过程中，如发现文物和遗址，经国家文物管理部门确认需原地保护的，导致本项目无法开发的，甲方退出本项目开发，由乙方自行处理。乙方应在收到国家文物管理部门确认需原地保护文物、遗址的文书后十天内，将甲方及甲方通过______置业有限公司投入到本项目中的所有费用归还。第六条付款及付款条件1．本协议生效后______天内，甲方向乙方支付壹仟万元人民币作为履行本协议的定金，乙方向甲方开具相应的合法有效的收款凭证。2．本协议签订后______个月内，甲乙双方共同按照______市规划和国土资源局有关国有土地使用权变更的要求和xx市计划委员会有关立项计划变更的要求，准备齐全有关资料并向有关部门提出变更申请后，甲乙双方共同将乙方在中信实业银行______分行城中支行的人民币伍仟万元的贷款转贷至______置业有限公司名下。如因贷款银行的原因不能将该贷款转至______置业有限公司名下，则甲方通过沈阳______置业有限公司向乙方支付___________万元人民币，乙方向______置业有限公司开具相应的合法有效的收款凭证，同时由乙方负责解除开发地块上设定的抵押。在甲方支付上述__________万元人民币款项时，乙方负责将本协议书第三条所述的本项目的权属证明、各种批文等原件、备件移交给沈阳______置业有限公司。3．在完成本条前款工作后一个月内，乙方将有关国有土地使用权和立项计划变更至______置业有限公司名下。在完成本款手续后七日内甲方通过______置业有限公司向乙方支付贰仟万元人民币，乙方向______置业有限公司开具相应的合法有效的收款凭证。4．在乙方将本协议第三条规定的建设用地许可证等各种必要的批文全部变更到______置业有限公司名下并在______置业有限公司成立后______个月内，乙方按甲方的要求将其持有的沈阳XX置业有限公司的全部股权转让给甲方指定的单位或个人并办理好股权变更工商登记手续，沈阳XX置业有限公司将余款_____________万元全部付清。本期款项支付前乙方应向______置业有限公司开具并提交总额为壹亿贰仟捌佰万元人民币的可以计入______置业有限公司本项目开发成本的合法有效的发票。甲方按本条第一款规定支付的定金，可以抵作______置业有限公司支付的土地使用权转让款。第七条双方的责任
（一）甲方的责任1．负责______置业有限公司的工商注册登记手续，费用由______置业有限公司承担。2．负责确保本项目______置业有限公司收购资金的落实到位，确保资金运作正常。3．协助乙方办理本项目的国有土地使用权和立项计划等权属证明和各种批文变更或备案

土地获得的几种方式土地的取得方式主要有划拔、出让、租赁、作价入股、授权经营等方式。以划拔方式取得的土地，一般不需缴纳土地出让金，无具体使用年限。但划拔土地未经主管部门许可不得抵押和转让，如转让还需补交土地出让金和相关税费。招拍挂取得的土地为出让地，有明确的使用年限，使用者在批准使用期限内具有完整使用权，可以进行抵押、转让、出租。作价入股这一性质很特殊，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价入股形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。一般理解该土地使用权不同于划拨土地，但只是“依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押”，而又不能定义为出让地，只是由国家授权经营给国有企业集团公司经营管理。所以说如果资金方面没有问题的话，最好通过招拍挂形式取得土地，出让土地最为干净利索，在使用和融资上都没有那么多限制。另，如能得到政府支持，建议采用协议出让方式取得土地，可大大减少资金压力，具体办理方式可咨询当地国土局。协议出让，是从前最主要的一种政府供地方式，和挂牌出让一样也属有偿出让。协议出让的优点是：政府对地价较易控制、灵活性大；缺点是：没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争，容易滋生以权谋私、权钱交易等腐败现象。总的来说，协议出让与挂牌出让主要有三方面的区别：
1、适用范围不同（土地类别），这是两者最重要的区别。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明确了招标拍卖挂牌的范围，即：商业、旅游、娱乐和住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除此之外的其他类型用地（主要有：工业、仓储、或其他重点扶持的项目用地）可以协议方式出让。在政策执行概念上可以这样理解：挂牌出让为土地出让的一般方式，协议出让是土地出让的特殊方式。
2、土地使用权出让金定价方式不同。协议出让是政府与土地使用者协商定价的，而挂牌出让则是社会公开竞价。
3、土地出让最低价的限定原则不同。协议出让土地的最低价不得低于土地有偿使用费、征地成本以及按照国家规定应当缴纳的有关费用之和，有基准地价的，不得低于基准地价的70%；挂牌出让的土地其起拍价就是最低价，这个起拍价是根据土地估价结果和政府产业政策等条件综合评定的。