有认购书的房子，表示房屋的产权还没有做初始登记，因此通常二手房是没有认购书的。

在现在的商品房交易过程中，许多开发商在与购房人签订正式的商品房买卖合同之前，大多数会要求购房人签订认购书，缴纳认购款。所谓认购是指签订《商品房认购书》。《商品房认购书》是购房者与开发商签订的一份合同，并且独立于正式房屋买卖合同(认购后的房源状态在北京市住房和城乡建设委员会网站上该项目信息公示显示为粉色，也就是指已预订)。《商品房认购书》并不是购房过程中法定签署的文件。依据《中华人民共和国合同法》，《商品房认购书》被视为要约合同。虽然《商品房认购书》所约定的购买行为有效，不过买卖双方仍需签订正式的《房屋买卖合同》。由此看来最终的购房法律文本只有《房屋买卖合同》。假如签订《商品房认购书》时，该房源已经取得预售许可证的话，并且认购书条款中对房号、面积、价格、付款方式等有明确约定，签订的《商品房认购书》属于有效协议，退房就属于违约行为，不能要求开发商退还定金。在签订《商品房认购书》后，这些两种情形购房者可以退房。
1.签订《商品房认购书》时，所买房源还没有取得预售许可证，签订的《商品房认购书》属于无效协议，购房者是可以要求开发商退还定金的(开发商在没有销售许可证的情况下收取定金，本身也是违反相关规定的)。
2.签订《商品房认购书》时，买的房源虽已经取得预售许可证，不过《商品房认购书》中没有注明房号、面积、价格等主要条款内容，签订的《商品房认购书》属于无效协议，也是可以要求开发商退还定金的。