集资房与商品房的区别：
1、土地使用权的区别：通常商品房取得的是出让土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。由此看来集资房上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。集资房，是改变住宅建设由国家和单位包的传统制度，实行政府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本，通过多方筹集资金进行房屋建设而不通过市场购买而直接分配的一种房屋。
2、买卖是否有限制的区别：首先，通常商品房是房地产开发商独立开发的一种产品，再通过市场买卖关系来实现其价值和使用价值，属完全的市场经营行为。，通常商品房的消费群体广泛、没有特别限制。集资房则是通过单位、社会团体组织、住宅合作社来组织建设的，主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低端收入家庭的住宅问题，采用的是先集资后建房的形式，是一种非市场行为，不存在买卖与经营关系。
3、在手续申办上的区别：商品房房地产开发公司，要开发经营通常商品房应该“五证俱全”，即要同时具备《规划用地许可证》、《建设规划许可证》、《开工许可证》、《土地使用证》、《房屋销售许可证》。通常商品房的土地是出让用地，取得的方式主要是以招投标、拍卖、挂牌以及市场转让的方式；而集资房的土地主要是通过政府划拨，并减免了相关税费。由此看来集资房的建设在申办手续的过程中，各种手续的办理不同于通常商品房开发经营的办理过程。，通常商品房和集资房最大的区别是土地使用权的区别。通常商品房取得的是土地使用权，而集资房取得的是划拨土地使用权。由此看来集资房上市交易、出租、抵押和继承时，应该向政府有关部门补交土地出让金。
4、产权上的区别：集资房是企事业单位为了解决内部职工的住房问题，企事业单位以拥有的划拨的土地使用权和部分资金将及部分向内部职工筹集的资金建成的房产，建成后以较低的价格转让给内部职工，集资房不能在市场上自由转让，并且集资房的产权以整体产权的形式属于企事业单位，职工购买的仅是房产的使用权，对房产没有完全产权，故集资房没有独立的房产登记凭证。而商品房是有独立的产权的。