问答
已解决
记忆断弦| 商品房 1435浏览次数 7个回复 2017-10-28
二手房买卖,中介最开始有隐瞒抵押情况,导致现在不能继续履行,我们该怎么办?有谁了解?

被采纳
记忆断弦 2017-10-28

常见的二手房买卖纠纷有以下几种:
(一)买卖双方缺乏诚信,隐瞒真实信息引发纠纷。当事人为了促成交易,往往隐瞒真实信息,如房屋质量问题、居住环境问题,在签订合同后另一方发现从而提起诉讼。对此,购房者可以在购房前向物业、邻居、开发商了解情况,最好到现场看房,并对可能出现的质量问题如何承担作出约定。
(二)房价变化快。房屋价格上涨了,一方反悔,以种种借口不办理过户手续。房价上涨时,许多纠纷系卖房人在销售房屋后,办理过户手续过程中,发现房屋价格又上涨了,于是引发反悔,以种种借口不办理过户手续,另一方起诉至法院。房价下跌时购房人以种种理由要求解除合同退房。对此,购房方不但要与卖房方签订合同,还要提前考量房价上涨、下跌等因素约定好违约赔偿责任,并在能够办理过户手续时及时办理,防止对方反悔。
(三)中介机构的不规范行为引发纠纷。由于买卖双方常常通过中介机构建立联系,进行交易,而中介机构本身的机制和人员素质不一,常常在签订合同或办理手续时出现问题,甚至合同约定内容与三方谈判时表达的意思不一致,引发当事人对合同履行内容产生争议,从而提起诉讼。目的是防止上述情况发生,买卖双方在交易时应当选取正规的中介机构,交易前应当充分了解各种事项,并对双方谈定的内容以书面形式约定好。
(四)二手房交易手续复杂,引发交易过程中双方当事人产生不信任,交易难以进行。买卖双方都要在交易时充分了解房屋买卖需要的各种手续,最好选取专业人士提供法律意见,再慎重签订合同。期望能帮到您。

其他回答(共6条)
隆冬龙东强 2017-10-28

定金与认购金不同,定金是一种合同履行的担保。依照我国民法通则和《担保法》规定,签订合同当事人一方可以向另一方给付定金作为履行合同的担保。假如购房者交了定金之后改变主意决定不买,发展商有权以购房者违约为由不退定金;假如发展商将房屋卖给他人,应当向购房者双倍返还定金。另外,假如购房者在认购书规定的时限内去与发展商签订合同,但因购房合同或补充协议的个体条款双方存在争议,不能达到一致意见,致使购房者不能购买认购房屋的,发展商应当退还定金。另外还要核实二手房
1、要求出示委托协议要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本问题、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。
2、与中介公司签订书面的中介协议该协议至少应包括房屋基本问题、房价、保留期限及定金的处理方法等约定,并一定要加盖中介公司的印章。
3、要求出具委托书与中介公司签好中介协议后实际交付定金前,购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。
4、要求出具定金收据
(1)要看二手房所有权是否真实、完整和可靠,审查该房的“两证”相关文件,没有两证的房屋,不得买卖。
(2)要看房屋是否为共有财产,如为共有,要取得其他共有人的同意。依照规定,二手房属于两个以上(含两个)主体共有的,应当审查(提交)共有权人同意转让的书面同意。
(3)二手房交易前,买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和南昌市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封。
(4)应当审查二手房有无抵押等情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据,或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。
5、要看所购二手房是否属于允许出售的房屋,由于公有住房“房改”售房时,有些单位还保留有优先收购权。由于按照房改的有关规定,城市职工以标准价或成本价购买的房屋,在购房后5年之内不得上市交易;5年之后,假如出售房屋,原产权单位也有优先购买的权利。假如购买的是这样的房屋,就有可能出现问题。
6、要看所购二手房的建筑面积是否准确无误,由于有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象,合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准。
7、应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件,以及物业管理等相关问题。

一个土豪朋友 2017-10-28

关于二手房屋买卖,本人曾做过解答。二手房买卖专业性较强、也是较复杂的问题,不可预见的风险较大,一旦出现纠纷的处理时间较长、程序繁杂,往往购房者为此遭受的损失较大。提醒购买二手房者要慎重、关注的问题也比较多。下面仅对二手房交易过程中容易忽略的问题简述有这些:
一、房产权属是二手房买卖应当关注的首要问题。往往购房者仅核对产权人的产权证,而没有对房产产权人的进一步了解,后患无穷。
1、现在房屋的类型比较多,也比较乱,既有可以自由上市转让的商品房,也有对房屋转让有限制的房屋,如安居工程房、经济适用房、房改房等。按照规定转让有限制的房屋要达到一定的年限才能上市交易,这类房产权属较容易出现纠纷。假如确实要购买该类房产,最好要求出售人出具承诺,由售房者承担出现权属争议时的法律责任,防止或降低因权属争议转嫁给购房者的不利后果。
2、按照法律规定,共有人未获其他共有人同意,擅自处分共有财产的,其行为无效。若出售的房产为共有人所有,一定要有共有人的签字认可,夫妻共有的房产也不例外,以防止不必要的权属纠纷的发生。设定抵押,被人民法院保全、冻结或拍卖的房产,无法办理过户,也就无法达到产权转让的目的,购房者将承受较大的损失。目的是防止这种情况(购房者往往不知情),要求在合同中订立违约条款,由售房者承担违约责任。这是购房者往往忽略的问题。按照法律规定,房屋买卖合同不能对抗在先订立的租赁合同,房屋买卖不影响原房屋租赁合同的効力,应由买受人替代原房屋出租人继续履行租赁合同直至租赁期满,且承租人对该租赁的房屋享有优先购买权。由此看来房产出售前若存在租赁的,应当要求出售人提供该房产承租人出具的在同等条件下放弃优先购买权的书面声明。
四、户口问题:户口问题是购房者往往容易忽略的另一问题,户籍问题直接关系到子女上学等基本权益。房屋买卖中的户籍迁出与迁入一旦发生纠纷,不是民事纠纷,非人民法院的受案范围;行使户籍管理职权的公安户政部门也无法将卖方的户口强行迁出,这一问题是很难解决的。在购房前最好委托律师到公安户政部门调查是否存在卖方的户口未迁出,假如卖方的户口未迁出,应当在合同中约定售房者的户口迁出时限或由售房者承担违约责任,防止不必要的纠纷发生。
五、房屋买卖合同:房屋买卖合同的内容复杂、条款较多,应当明确约定房款支付、房屋的过户、房屋的交付、房产内的水、电、煤气、电话费、有线电视费、物业管理费等各项费用的交接日期和违约责任等,防止今后产生不必要的纠纷。
六、其他应关注的问题:二手房的买卖要比商品房复杂得多,很多二手房买卖是委托房产中介机构办理交易的,鉴于现在房产中介机构有的操作还不尽完善、良莠不齐。日常中时常有委托人与房产中介机构发生矛盾和冲突的发生,如中介机构一房多卖、低吸高抛赚取差价、收取中介费以外的其他费用如“信息费”等,都是法律所禁止的。按照规定,房产中介机构不允许低吸高抛赚取差价;房产中介机构只能收取价款总额的中介费,没有促成双方成交的,不得收取任何费用。因此房产中介机构的选取就显得重要,应当选取具备执业资质的房产中介机构,约定房产中介机构提供哪些服务项目、收费标准、成交、发生纠纷的解决方式、中介方违约的责任。

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