一、二手房买卖卖方的违约情形
1、房屋产权存在共有人或有房产有承租人。常常有卖家将原本是夫妻共有的房屋，或存在有租约的房屋卖给他人。更有买家要求写明共有人或有租约，不过同时又不要求共有人签名或要求承租人放弃优先购买权，只要求房产证上有名字的那人承诺有责任由其承担。房屋没有涨价则好，假如一但房价上涨，那么买房人作为非善意的购买者，面临的就是合同撤销无效，并且没有地方可以要求赔偿。
2、赎楼。现在的二手房买卖中，房产通常是处在抵押状态，假如要买卖该房产，注销抵押是必要的，由谁进行注销抵押？假如没有约定的情况下，是需要由卖方进行注销抵押的，由于在出售时，卖方应当拥有该房产的全部产权。在现实生活，经常会出现买方替卖家赎楼，这时卖家违约情形开始出现，一但买家规卖家赎出楼来，马上就有卖家的债权人申请冻结该房产，或者是卖家不去马上办理过户，拖着时间，另寻高价买家，赎楼买家的权益通常得到不保障。
3、不签收定金。通常在房产买卖合同中约定有定金的数额，然而通常买家在将定金交给中介后，转交给卖家，卖家这时却不签收。不签收定金并不能当然认为卖家违约，由于定金是实践合同，也就是说要按卖家的签收数额来进行计算的。卖家不签收定金通常面临的是一但买家起诉要求双倍返还定金，却不定金可返还。
4、不交付房屋。这在实际中是最多见的一种情形，房屋假如已经办理了过户，那还好，只需按照合同约定的时间收房，假如不交房，起诉要求交付就好了。怕的是没有过完户，却不按照合同约定交房，这种情况下，通常是通过律师，发律师函进很催告后，然后再行使不安抗辩权，可直接起诉要求其交房。
5、一房多卖。在实际是这种情形也多见，卖家收取多家定价，然后择高价者卖出，这时原买家假如知情，绝对要第一时间行使自己的权利，进行起诉等，一但卖家将该房产已经过户给他人，那么原买家的权益将得到不保障，即使法院到时判决下来，执行起来还有一个困难，须提供卖方财产线索。千万不要等，等待下去的结果可能是到时联卖方这个人都无法查找到，自己已交付的定金等，都拿不回来。
6、直接毁约这种情况没有办法回避，假如合同中约定的违约成本过低，那么在房价上涨的过程中，卖方完全有理由在支付低额的违约金或者双倍返还定金后，就直接不再将房产进行出售，使买方遭受损失。
二、二手房卖方毁约如何处理？
1、假如二手房买卖双发所签订的合同和交易行为都是合法有效的，卖方毁约的行为是不合理的。
2、《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”签订房屋买卖合同后，卖方不愿意再履行买卖合同，属于违约行为，买方可以按照合同约定或者法律规定行使房屋买卖合同解除权，并要求卖方支付违约金、赔偿金；也可以不行使解除权，要求卖方继续履行该合同；
3、无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方要求继续履行的，除符合《合同法》第110条规定的：
（1）法律上或者事实上不能履行；
（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（3）债权人在合理期限内未要求履行”的情形外，应责令按照《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定执行，这是《合同法》赋予守约方的权利。购房者在签订“二手房买卖合同”时，对卖方可能违约的条款要详细约定，如“中途意外变卦不卖”、“提高价格”、“拖延不办理登记过户”、“不迁移出原有户口”等一一加以明确约定和规定一定数量的违约金，以确定自己的合法权益。

答：二手房交易手续
1.了解房屋产权问题，要求卖方提供合法有效的证明文件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。
2.订立买卖契约。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权问题及成交价格等达成协议后，双方签订一份正式的房产买卖契约。
3.向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权。对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
4.立契。房地产交易管理部门依照交易房屋的产权问题和购买对象，按审批权限申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。
5.缴纳税费。税费的构成比较复杂，要依照交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其他商品房的税费构成是有区别的。
6.办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭房屋买卖契约到发证部门申领新的产权证后，交易的房屋转让行为方为有效。至此二手房的房屋买卖行为全部完成。二手房买卖下定金四步骤确保定金合同有效成立
一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本问题、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。
二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本问题、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。
三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。
四、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。买卖双方签订房地产买卖合同。签订二手房买卖合同七个应该1．应该确认房主真实身份买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，特别在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引发客户的关注。2．应该明确双方违约责任由于房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的问题，引发违约行为。