所谓小高层住宅，是指层数为8层-11层的住宅，平面布局类似于多层，有载人电梯但无消防电梯。这种住宅实际上是中高层住宅(取8层、9层)和高层住宅(取10层-11层)相加在一起的概念，之不把7层算在里面，是由于6+1的跃层住宅可以不设电梯;假如要把范围扩大到8层-18层，就相当于把二类高层住宅也加到里面，可以称为“小型高层住宅”。电梯和楼梯共同作为公共垂直交通工具，但可以不设消防电梯。由此看来小高层虽是高层住宅，但层数较低，又具有多层住宅的某些特点，但防火要求并不如高层建筑防火要求那么高。

小高层其实只是人们的通俗叫法，国家的相关规定中并没有这个概念，并且对实际几层叫小高层也没有统一的看法。通常人们把711层或811层的住宅称为小高层住宅。按照国家规定，7层以上的住宅应该配备电梯，小高层住宅在配电梯的范围内，具有多层住宅的氛围。小高层除了有电梯作为公共垂直交通工具外，以及楼梯。它可以不设置消防电梯，由于它的防火要求没有高层建筑那么高。小高层住宅的建筑容积率高于多层住宅，投资成本比较低，大多采用钢筋混凝土结构；从建筑结构的平面布置角度来看，大多采用板式结构，在户型方面有较大的设计空间。小高层住宅的价格通常比同区位的高层住宅高。

人们通常把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。小高层住宅通常采用钢筋混凝土结构，带电梯。小高层有多层亲切安宁、房型好、得房率高的特点，又有普通高层结构强度高、耐用年限高、景观系数高，污染程度低等优点，很受购房人欢迎。同一个时间段里，小高层对土地的使用率提高，土地成本相对下降，很受房地产开发商的青睐。，近年来中心城区小高层如雨后春笋，越来越多。