一、商品房交付的定义商品房的交付，即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定，将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。
二、商品房交付的条件  《建设工程质量管理条例》第十六条规定，“建设工程竣工验收应当具备下列条件： 
1、完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
2、有完整的技术档案和施工管理资料；
3、有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
4、有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
5、有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。依照上述规定，商品房交付应该是经验收合格的，直观的反映在应具备《建设工程竣工验收备案表》，该备案表不仅反映工程竣工验收报告的内容，还反映规划验收认可文件、消防验收认可文件、环保验收认可文件等许可文件内容。
二、商品房交付的程序。《商品房买卖合同》示范文本第11条规定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付大致按有这些的程序进行：
1、房地产开发企业向买受人发出书面的入住通知，这一通知通常表现为以特快专递邮寄的《入住通知书》或《交房通知书》。
2、买受人持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。
3、买受人在房地产开发企业相关工作人员的陪同下实地查验所购买商品房并填写验房单。
4、房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方依照商品房面积实测技术报告结算房款。
5、买受人向房地产开发企业交纳商品房买卖合同或商品房预售合同约定的其他费用。
6、买受人从房地产开发企业或房地产开发企业指定的第三方处领取房屋钥匙。
7、买受人向房地产开发企业依法选定的前期物业管理企业交纳物业管理费，并办理物业管理的相关手续。
三、商品房交房必备的材料  
1、《建设工程质量认定证书》  
2、《住宅使用说明书》：是针对房屋设计、施工及验收中的实际技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。  
3、《住宅质量保证书》：是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。  
4、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》  
5、《竣工验收备案表》：表上的每一项都应该报主管部门备案  
四、业主收房应关注的事项  
（1）查验开发商的《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是否齐全？  
（2）让开发商、物业公司与你一起现场交房并查验，需要准备并做好以下事项：  1、1只塑料洗脸盆--用于验收下水管道  2、1只小榔头--用于验收房子墙体与地面是否空鼓  3、1只塞尺--用于测裂缝的宽度  4、1只5米卷尺--用于测量房子的净高  5、1只万用表---用于测试各个强电插座及弱电类是否畅通  6、1只计算器---用于计算数据  7、1只水笔--用于签字  8、1把扫帚--用于打扫室内卫生  9、1只小凳子和一些报纸、塑料带，包装绳--用于时间长，可休息一下及预先封闭下水管道。正常验收房子时间通常是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。正常验收房子时间通常是持续2-3个钟头，建议早晨8：30去或下午2：30去。  
（3）核实面积、合同及价钱多退少补问题。  确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异，若有差异应按照和同多退少补。  
（4）验收房子  从物业处拿钥匙，分别应该有楼层钥匙、进户门钥匙、信箱钥匙、水表、电表（若有远程抄表另）等几把。接着就可以同物业人员一起去房子里了。  
1、 详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；  
2、检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝，凯文顾问提示：特别是查看一些墙体是否有水迹，特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方，如有的话，务必尽快查明原因。  
3、检查地面有无空壳开裂情况。  
4、水电煤畅通情况和能否正常使用。  
5、验收下水情况，先用面盆盛水，再向各个下水处灌水，分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等，基本是每个下水口应灌入两盆水上下，应听到咕噜噜的声音和表面无积水。  
6、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符。

由于各地豪宅标准不一样，因此各地豪宅税征收标准也不一，按照房屋契税的缴税标准，现在144平的房产是税费缴纳的分水岭，144平以上就属于非普通住宅了，契税收3%，营业税收全额的5.5%,房本满2年收差额的5.5%，个税收全额1%或差额的20%。假如按照物业税对豪宅的界定，那么豪宅不仅要在面积上超过140平以上，在价格上也有一定的标准。豪宅税征收标准是非普通住宅税收，标准是：
1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);2、2012年单套建筑面积在144平方米以上(含144平方米，或者房屋交易成交价160万以上);2013年国税总局下发的通知要求从严区分普通住宅和非普通住宅，非普通住宅降至120平方米以上。
3、实际成交价格高于该区市场指导价1.2倍以上(不含1.2倍);以上三点只要符合一个，即为非普通住宅。反之则为普通住宅。

认购书在定性上为商品房买卖的预约合同，是独立合同。签订认购书时要了解上面提到的问题；再看认购书条款的实际内容。一项合格的认购书的通常包括以下内容：
1、双方当事人的基本情况；
2、房屋基本情况（含房屋位置、面积等基本情况）；
3、价款计算；
4、签署契约的时限规定。看清楚其中内容是否有违反平等、公平的原则。由此看来在签订认购书时，需要详细看一下认购书是否完整，是否包括上面所提到的内容，不完整的，就不要贸然签订这个认购书，由于认购书虽然不是房屋买卖合同，不过里面可能会涉及到一些定金或者违约金方面的约定，一旦违约需要承担赔偿责任。
二、收房验房时的关注事项收房验房是房屋买卖中特别重要的一步，假如这步没有关注，将会给以后的生活带来无穷无尽的烦恼，终究房子是买来常住的，收房验房时需要关注一下问题：
1、检查验收该商品住宅建设项目交付使用的证件是否齐备，查看是否具有商品住宅交楼书、商品住宅质量保证书和商品住宅使用说明书
2、实际交楼的标准是否与合同约定相符，就像说约定的装修标准，是否依合同约定设计等，门、地板、窗的材料是否符合约定的标准，配套的室内设施是否齐全。
3、工程质量，门、窗、天花、墙壁、地面的质量、有否渗漏等等。
4、检查水、电开关是否正常，水、电表刻度是否在“0”的位置，用水通道是否畅通等等。

收到交房通知书，就知道快要交房了，这下终于有一个自己的小家了，不过在收房时验房是不可少的，在验收阶段，购房者可千万不能马虎大意，否则，等来的也许不是美好的新一天的开始，而是纠缠在与开发商或物业的纷争中。那么收楼流程是怎样的？核验业主材料↓业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明↓交纳剩余房款↓业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》↓业主做综合验收↓业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或实际措施↓开发商与业主协商并达成书面协议↓依照协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就实际措施及期限达成书面协议↓业主签署《入住交接单》【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》应该为原件而不是复印件。以上这些就是一些交房流程，你收房一定要按这些流程来做的，这边友情提示一下：关于收房时间。通常房产商通知小业主交房时间比较早，建议不要在
第一、第二天去收房。由于那两天同时来收房的人很多，陪同验收房子的人也不会有太充裕的时间仔细陪同看房。您不妨选取第三天或第四天。