前期物业管理（precedingstageOfpropertymanagement）是指房屋自售出之日起至物业管理委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。内容管理业务无论物业管理企业开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，前期管理首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。进行可行性、可靠性、可盈利性分析，可行性是指物业管理企业既要从自身的实际出发，考虑拟接管的物业与本企业的资质等级是否相符，该物业的接管能否发挥本企业的优势，做到扬长避短，又要考虑能否在该物业的管理权竞争中取胜，如果明知竞争对手实力比自己强大，就不必勉强竞争。可靠性是指该物业的建设是否有保证，业主的资信条件是否较好并能协作配合，等等。以免管理权竞争得手后，由于业主或建设方面的原因，工作仍留有漏洞，造成今后的物业管理难以完善，给企业带来不应有的损失。可盈利性是指物业管理企业根据自己的经营目标，测算物业的管理能否给企业带来正常利益，或近期虽无利润但企业能在该地区打开新局面，争取更多的业务。
(1)具体测算物业管理费用，并草拟总体管理方案。
(2)投标竞争、洽谈、签订物业管理合同(协议)。
(3)选派管理人员运作前期物业管理。租户关系折叠物业管理的管理对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业既应与第一业主(开发商)共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见。
(1)听取业主或使用人对物业管理的要求、希望。
(2)了解业主或使用人对物业使用的有关安排、打算。
(3)参与售房部门同业主或使用人签约，并提供草拟的业主公约、装修施工管理办法、门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。察看现场折叠前期物业管理的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。
(1)审视工程土建构造、管线走向、出入线路、保安系统、内外装饰、设施建设、设备安装的合理性。重点察看消防安全设备、自动化设备、安全监控设备、通讯设备、给排水设备、空调设备、车库及公用泊位设备、电力设备、交通运输及电梯设备、服务设备等。
(2)对施工现场提出符合物业管理需要的建议方案，磋商解决办法。
(3)在施工现场做好日后养护、维修的要点记录，图纸更改要点记录。
(4)参与工程验收，进行器材检查、外观检查、性能检查、功能测试、铭牌检查，并按整改计划督促整改。拟定制度折叠物业管理企业在前期管理中要根据业主和使用人的希望与要求，设计日后的管理模式，制定相应的规章制度，其中还须与开发商一起草拟有关文件制度。
(1)筹建业主管理委员会。
(2)与开发商一起草拟物业辖区的规章制度、业主管理委员会章程、业主公约、装修施工管理办法等。
(3)设置物业辖区的组织机构，规定各部门人员岗位责任制度，编制住户手册、物业辖区综合管理办法等。
(4)制定上岗人员的培训计划，并实施计划

一、业主的重视与支持,是做好接管验收工作的前提
就一个具体的物业管理项目而言,企业和业主(业主委员会或开发商)是一个利益共同体,企业提供物业管理服务,业主或物业使用人通过接受服务使物业保值增值,可谓各有所需、各有所得。双方在委托合同中,原则只有一个,即物业管理服务质价相符。物业管理企业提供服务,需要得到业主(业主委员会或开发商)的理解、支持、配合。同样,作为物业管理服务组成部分之一的项目接管验收工作也离不开业主(业主委员会或开发商)的理解、支持、配合。可以说,没有业主(业主委员会或开发商)的重视与支持,接管验收工作就无法开展。在接管验收过程中,企业要不断地和业主(业主委员会或开发商)进行沟通,引起他们对工作的重视和支持,从而促进工作的开展。
项目接管验收工作,一方面是物业管理企业做好自身服务工作的需要,另一方面也是业主(业主委员会或开发商)了解物业管理项目现状,进而确定物业管理费和维修、改造投入的需要,同时也是物业管理企业与业主(业主委员会或开发商)双方分清各自责任、减少纠纷的需要。接管验收绝不仅仅是企业单方面的工作,而应当是企业和业主(业主委员会或开发商)双方共同的工作。业主(业主委员会或开发商)应当重视和支持物业管理项目接管验收工作。
二、制定工作方案是做好接管验收工作的基础
项目接管验收不仅是一项重要工作,而且是一项艰巨而复杂的工作,这就要求物业管理企业要精心策划,制定详细的工作方案,确保工作有序进行并按时完成。
工作方案一般包括:接管验收的工作原则、组织机构及人员分工、范围和事项、工作计划、注意事项、接管验收记录、工作的准备等。
由于接管验收工作大都是在时间紧迫的情况下进行的。因此,企业应当选派懂业务、有经验、专业技术水平高的人员,必要时,还可聘请社会上的专家组成专门的组织机构,专门负责项目接管验收工作。待接管验收工作结束,再回到各自的岗位。在组织机构内,应当做到分工明确、各司其职。
制定工作方案,有助于接管验收工作,但由于它是企业和业主(业主委员会或开发商)双方共同的工作,所以,工作方案要事先和业主(业主委员会或开发商)进行沟通、洽谈,并得到他们的认可。对于已经委托过企业管理的项目,业主(业主委员会或开发商)还需和原企业沟通、协商。
工作方案是企业和业主(业主委员会或开发商)双方开展项目接管验收工作的依据,一经确定,双方即应照此办理。
三、牢记宗旨、不越雷池、学会沟通,是做好接管工作的保证
物业管理企业的宗旨就是全心全意为业主和使用人服务,企业通过自身服务,不断满足业主和物业使用人的现实需求和潜在期望。所以企业应当一门心思地做好服务,而不应当陷入其他是非之中,企业在项目接管验收过程乃至整个服务过程中,都应当牢记这一点。
企业在项目接管验收时,应当遵循一个基本原则:即仅仅对项目现状作详尽的、细致的客观描述;对问题和缺陷,既不夸大,也不缩小;不对现状作任何分析和推测;不涉及与接管验收和服务有关的其它事项。一旦违反这个原则,就会造成企业接管验收工作的被动。如果企业参与接管验收的工作人员,随意议论项目建设过程中或原物业企业服务过程中相关方的是是非非,甚至“掺和”在其中,势必引起相关方的反感和不满,从而导致其对项目接管验收工作不积极配合,造成对项目接管验收工
作质量与进度的负面影响,严重的还会影响到企业和业主(业主委员会或开发商)的关系,对企业在接管后的服
中产生负面作用。
项目接管验收毕竟不是企业单方面的工作,需要各相关方的支持与配合才能完成。所以,参与项目接管验收人员,应当学会和业主(业主委员会或开发商)及有关人员沟通,取得其对工作的支持与配合,顺利完成项目接管验收工作。
四、认清并解决历史遗留问题,是做好项目接管验收及接管工作的关键
物业管理项目的接管主要包括三个方面内容:一是建设文件、工程图纸及其它资料的接管;二是合同(协议)的接管 ; 三是房屋、场地及其设备设施的接管。
项目的接管验收与竣工验收不一样,虽然竣工验收具有法定作用,但它是按一定比例进行的抽验,只反映项目的总体情况,对细部关注不够。而接管验收是百分之百的查验,不仅关注总体,而且关注局部;查验的越细越全,遗留的问题也就说得越清,以后企业与业主(业主委员会和开发商)的纠纷也就越少。
遗留问题要说得清,就要求企业对项目的接管验收要细致、全面、不留死角。
首先要查验主要的文件、图纸及其它资料、合同(协议)是否齐全;其次再对现有的文件、图纸及其资料、合同(协议)要一页一页查验,看有无缺损等瑕疵,并做好记录。
对房屋、场地及设备设施的接管验收,要逐项逐室进行,力争做到百分之百的查验,并将存在的问题,记录在统一的表格内。对本企业有查验困难的专业项目,可委托社会上的专业公司进行查验。
最后对项目接管验收的结果一定要记录准确、完整,并制作接管验收清单,由双方相关负责人签字确认,作为企业接管项目和移交项目的依据。
项目的接管验收工作,必须制作交接文件,由企业和业主(业主委员会或开发商)双方代表签字。交接文件要阐明交接时间、交接内容及事项(含建设文件、工程图纸及其它资料、合同、设备设施清单等)、管理责任的时点划分、项目存在的问题及解决方案等。
把遗留问题的解决落到实处,就是要求企业要随时随地和有关方沟通、协商,落实解决遗留问题的单位、责任人、时间、费用承担者等。
对于项目接管验收工作,只要本着科学、客观、公正的态度,就一定能妥善解决,并最终保障整个服务过程的圆满顺利。

物业管理是一个从物业开发规划开始分阶段、分期逐步全面推开的过程，同时也是物业管理服务的多种经营、多类提供依其共性或关联密切性而自然构成不同板块的过程。物业管理法规对不同阶段和不同板块物业管理服务关系的组控也各有一些特殊规范必须或可供适用。因此，下面从物业管理用法实务和处理不同类型物业管理纠纷的角度，按物业管理各阶段展开序列对物业管理易发纠纷及处理办法作出论述。
一、物业管理超前介入阶段物业管理超前介入是指在房地产开发项目策划和物业建设规划设计时期，物业管理企业及物业管理专家就主动介入或应房地产开发建设单位邀聘介入，为能在物业开发规划设计中预先周全考虑和妥善安排便利以后业主自治管理事业和物业管理事业开展的项目(主要包括业主委员会办公场所的物业管理专用房、可供物业管理经营支配的商业用房和场地)，所作出的专业性技术咨询服务活动。在物业管理超前介入阶段，介入的方式是提供物业管理专业咨询服务。这种咨询服务可以是有偿的，也可以是无偿的。目前中国法规中还没有关于物业管理专业咨询服务合同的明文规定。中国《合同法》第124条规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。”据此条规定，订立、履行物业管理专业咨询服务合同及追究违约责任办法，应适用《合同法》总则的相关规定，并可以参照《合同法》第21章关于委托合同的规定及第18章第4节关于技术咨询合同的规定。物业管理专业咨询服务如果是无偿的，则可参照委托合同规范订立服务合同和解决发生的纠纷，如果是有偿的，也可以参照技术咨询合同规范来订立和解决发生的纠纷。物业管理专业咨询合同是指就特定房地产开发项目中的可供物业管理专用或经营支配的商业用房和场地的合理安排、规划设计以及如何减少妨害物业管理有效实施的因素等专门子项目提供可行性论证、分析评价报告或专家建议等合同。需求咨询方即物业管理专业咨询合同关系主体的委托人应当按照约定阐明咨询的问题，提供技术背景材料及有关技术资料、数据；接受受托人的工作成果，支付报酬。关于物业管理专业咨询服务的违约纠纷处理，参照《合同法》第359条规定，物业管理专业咨询合同的委托人未按照约定提供必要的资料和数据，影响工作和质量，不接受或者逾期接受工作成果的，支付的报酬不得追回，未支付的报酬应当支付。受托人未按期提出咨询报告或者提出的咨询报告不符合约定的，应当承担减收或者免收报酬等违约责任。物业管理专业咨询合同的委托人按照委托人符合约定要求的咨询报告和意见作出决策所造成的损失，由委托人承担，但当事人另有约定的除外。关于物业管理专业咨询服务形成的知识产品产权归属纠纷的处理，参照《合同法》第363条规定，在物业管理专业咨询合同履行过程中，受托人利用委托人提供的技术资料和工作条件完成的新的科技成果，属于受托人。委托人利用受托人的工作成果完成的新的科技成果，属于委托人。当事人另有约定的，按照其约定。
二、前期物业管理阶段
1.物业接管验收期物业接管验收，是由已与开发建设单位或公房售房单位签订《物业管理委托合同》的物业管理企业参照中国建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》(ZBP30001-90)及相关新标准，接管委托单位移交的物业所进行的验收。《房屋接管验收标准》之“1.2”中规定：“凡按规定交房管部门接管的房屋，应按本标准执行；依法代管、依约托管和单位自有的房屋的接管，可参照本标准执行。”新建物业的接管验收不同于竣工验收，二者在验收主体、验收目的、验收条件、验收交接对象等方面存在区别。接管验收是在验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，其首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认，交接验收的对象是由开发建设方移交物业管理企业管理的物业。根据《城市房地产开发经营管理条例》第18条第
(五)项规定，住宅小区等群体房地产开发项目竣工的综合验收中，包括“物业管理的落实情况”。因此，物业管理企业参与竣工验收的环节也成为超前介入管理的一种表现形式，但此时它并非验收主角，也不独立承担什么法律责任。实践中，也有将竣工验收与接管验收结合起来，竣工验收合格之日，物业也就移交物业管理企业接管了。物业接管验收是物业管理委托方与受托方之间发生的法定手续或约定手续，从管理服务工作上讲，物业管理企业通过接管验收，即由对物业的超前介入咨询服务转入到对物业的实体管理之中；从法律关系讲，接管验收是物业管理企业履行生效的委托合同所应尽的第一项重要义务，也是明确交接双方责任、落实物业保修责任、维护将来入住业主合法权益、保证今后物业管理工作能够正常开展的一个“法锁”(即法律关系纽结)。为防止留下今后纠纷隐患，物业管理企业在接管验收时应当站在业主的立场上和从保证今后物业维护保养管理的角度，特别注意以下几个方面：
(1)接管验收中若发现物业质量瑕疵，应明确记录在案，约定期限督促开发建设单位对存在的物业质量瑕疵整修、加固补强，直至完全合格。对于其他质量问题，可约定期限由开发建设单位负责维修，也可以采用费用补偿的办法，由接管方处理。
(2)落实物业的保修事宜。2000年1月10日国务院第25次常务会议通过发布施行的《建设工程质量管理条例》第40条规定：在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：①基础设施工程房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限(此即所谓“终身保修”制度)；②屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；③供热和供冷系统，为2个采暖期、供冷期；④电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。就开发建设方与建筑施工单位关系而言，建设工程在保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。但就开发建设方与其物业购买业主、承租使用人的关系而言，开发建设方应负物业保修责任，是物业保修第一责任人。《城市房地产开发经营管理条例》第16条第2款明确规定：“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。”在物业保修实务中，有两种主要做法：一是由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，在需要时用于代修，保修期满，按时结算；二是由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。因此，在接管验收之后，若业主提出物业质量瑕疵问题和保修请求时，应先了解清楚保修责任具体承担者是谁，否则会造成搞错保修责任人的纠纷。
(3)物业管理企业应督促开发建设方移交物业整套竣工验收资料和竣工图，包括产权资料和技术资料。
(4)为尽快发挥投资效益，开发建设单位应及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕，及时签发验收通知并约定时间验收。经接管验收符合要求后，物业管理企业应在7日内签署验收合格凭证，签发接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作就完成了。
2.物业入伙期当物业管理企业的验收接管完成后，物业就具备了入伙条件。所谓“入伙”就是业主领取钥匙，接房入住或使用。由于物业的入伙阶段是物业管理企业除管理物业以外，开展对人服务业务即与其服务对象业主接触的第一关，这一时期除了大量的接待工作和繁琐的入伙手续外，各种管理与被管理的矛盾、服务与服务感受的差异也会在短时期内集中地暴露出来。因此，这一时期通常也是物业管理问题和纠纷发生最集中的阶段。所以，物业管理企业应高度重视这一时期，一方面应及时将入伙通知书、入伙手续书、收楼接房须知、收费通知书、管理规约一并寄给或送达业主，以方便业主按时顺利地办好入伙手续；另一方面应充分做好预防和依法处理纠纷的准备，充分利用这一机会，做好物业管理的宣传讲解工作，特别要阐明物业管理方的权利来源(委托授予的经营管理权和国家法定的具有权利与义务结合性的物业管理职责)、权利性质(产权中的相对独立的经营管理权和物业管理事务受托处理权或代理权)、义务和责任的有限性(限于复有物业财产的经营管理、使用物业公共秩序的监督和协助业主们维护、改良生活环境以及保安责任、物业质量保修责任的非约定性等)，组织签署共管规约的必要性和法定性、物业管理收费的项目及有关规范性文件依据。例如，针对业主对收取防盗门、防盗锁、监控和报警装置等安全防范设施费用的异议，应援用1996年1月5日建设部、公安部令《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》(49号)第12条规定：“城市居民住宅安全防范设施建设费用，由产权人或使用人承担。”此外，应秉行“全心全意为业主服务”的理念，切实为业主着想办事，例如，对业主进行物业验收时予以热情协助，并以专业知识和企业经验指导业主注意一般物业可能存在的质量问题，以树立起物业管理企业良好的“第一印象”，赢得业主们的信赖。在物业入伙期易发纠纷主要是四类：
(1)服务态度和办事效率方面的纠纷。这类纠纷一般按说明情况并向业主方赔礼道歉、请求谅解和物业管理企业内部追究有关服务工作人员纪律责任等方法来处理。
(2)服务差错造成业主利益损害的纠纷。这类纠纷一般按实事求是、有错必纠原则和侵权损害赔偿原则作出处理。
(3)格式条款合同纠纷。关于此类纠纷见本节后面