编者按:无房产证房屋买卖合同合同依法成立,便具有法律效力。依法成立的含义,不仅包括合同订立过程应符合法律规定,而且包括已经成立的合同应当符合法律规定的生效要件。凡不符合法律规定的要件的合同,不能产生合同的法律效力,从而属于无效合同。所谓无效合同是相对于有效合同而言的,是指合同虽然成立,但因其违反法律、行政法规、社会公共利益,被确认为无效。可见,无效合同是已经成立的合同,是欠缺生效要件,不具有法律约束力的合同,不受国家法律保护。无效合同自始无效,合同一旦被确认无效,就产生溯及既往的效力,即自合同成立时起不具有法律的约束力,以后也不能转化为有效合同。无论当事人已经履行,或者已经履行完毕,都不能改变合同无效的状态。无效合同是当然无效。由于无效合同是违反国家法律、行政法规和社会公共利益的合同,因而它为法律上的当然无效,即其无效,无须当事人主张即产生无效的法律后果。法律咨询:原告甲经审批取得国有土地使用权证,建造商住楼三层三间,但未领取过房屋所有权证。同月,原告甲与被告乙签订房屋买卖协议,约定价款30万元。协议签订后,被告乙付清房款,原告甲也将房屋交付给被告乙占有、使用,并把土地使用权证一同交付。被告乙未办理土地使用权过户手续,也未申请领取房屋产证。,因房屋大幅度涨价,该房估价已达50万元,甲向乙提出要求增加房款,遭乙拒绝,甲遂向法院起诉要求确认买卖合同无效,返还房屋。房产论坛,装律师回答:房屋买卖合同违反法律禁止性规定,属无效合同。合同无效后,互相返还财产外,应由过错方承担因合同无效造成的损失。相关法律知识:《城市房地产管理法》第三十七条未取得权属证书的房地产不得转让。合同法第五十八条规定有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,是指因订立无效(可撤销)合同所受到的损失,属于是一种缔约过失责任。这种损失赔偿包括订立合同过程中的损失和履行合同过程中的损失,如返还财产所需要的运输费用、劳务费等开支。无效合同的损失不同于有效合同的违约损失,在违约损失中,可得利益属于损失的范围,而无效合同本来就不具有法律效力,当事人不可能据此获得预期的利益,因而不存在预期利益问题。
一是广泛开展 “法律进机关”活动,不断提高依法管理和服务社会水平。使广大公务员牢固树立和自觉践行执法为民、公平正义的理念,带头学习、遵守、执行、维护法律,建立完善县、科级领导干部学法档案,完成了《干部学法习题集》下册50%答题工作;加强机关公职人员学法制度。继续实施领导干部法律知识任职资格制度,对2007年以来新提任的干部进行法律任职资格考试,建立健全机关各项法律知识学习制度。二是广泛开展 “法律进乡村” 活动,努力促进社会主义新农村建设。举办村干部、村民代表法律知识培训班。针对近年来我区因农村换届选举、村务财务公开、征地拆迁等问题引发的各类矛盾纠纷和上访事件,对全区20个村村干部、村民代表,进行《村民委员会组织法》、《农村土地承包法》等相关法律知识培训。围绕农村换届选举等工作,加强《村民委员会选举法》、《村民委员会组织法》等法律法规的宣传,组织法律工作者深入农村开展“送法下乡”活动,为广大农民群众解答有关土地承包、农民外出务工、婚姻家庭、经济纠纷等方面的法律咨询。加大向农村赠送普法教材的力度。目前,辖区3个法律服务窗口单位与3个村和6个社区签订了法律服务协议书。三是广泛开展“法律进社区”活动,促进和谐社区建设。各普法依法治区成员单位在全区31个社区开展了内容丰富、形式多样的宣传活动。充分发挥法制讲师团的作用,举办法制讲座和培训活动。组织普法宣传队为社区干部群众举办法制讲座。四是广泛开展“法律进学校”活动,进一步推进青少年学生的法律素质教育。坚持发挥学校第一课堂的作用,继续推进学校法制教育计划、教材、课时、师资“四落实”。加大家庭、学校、社会三位一体的青少年法制教育建设,定期研究解决青少年法制教育工作中的突出问题。依托法院、检察院、监狱、劳教所等机构,积极开辟第二课堂,巩固和发展“青少年法制教育示范基地”。加强对学校法制教育师资的培训,进一步规范法制副校长、法制辅导员工作,实现了全区100%的小学配备兼职法制副校长或辅导员,共举办法制公开教育课累计46次。五是广泛开展“法律进企业”活动,大力推进企业依法经营、诚信经营。通过宣传日、宣传周、宣传月等形式大力宣传社会保障、安全生产等与职工切身利益相关的法律宣传法规知识。加强了企业职工学法阵地建设。开通了“职工维权热线”,治区办加强了与“城东区困难帮扶中心”的联系,积极为企业职工提供法律咨询和法律救助,共接待法律咨询84次,提供法律援助2件,维护了职工合法权益。六是广泛开展“法律进单位”活动,逐步提高法制化管理水平。积极开展“五五”法制宣传教育工作,做到“四有”,即有组织、有教材、有阵地、有考核。建立健全了领导干部学法制度,开展法制讲座。各单位通过公示牌、宣传册等形式,积极向社会宣传与本单位业务相关的专业法律法规知识。七是广泛开展“法律进寺院”活动,提高宗教教职人员的法律素质。加强宗教活动场所教职人员法律法规知识培训,区民族宗教局和各镇、街道办事处每月组织一次学习班,宣讲《民族区域自治法》、《宗教事务条例》,不断强化宗教教职人员法律意识,使他们爱国爱教,依法从事宗教活动。开展了法律进寺院赠书活动,给31个寺院赠送1800册法律和文明礼仪、检务公开等方面的书籍,使宗教教职人员深受教育。
本书主要介绍工程监理专业必须掌握的基本法律知识,具体包括三个部分:一是介绍工程建设法规的基本理论,主要涉及工程建设法的调整对象、法律关系、工程行政法基础、工程合同法基本原理和工程建设标准化法基本知识;二是介绍工程建设法的核心问题,主要涉及工程承发包与招投标法、工程质量管理法和工程安全生产法;三是介绍工程建设法中重要的法律问题,主要涉及工程建设实施前有关法规、工程勘察设计法规、工程建设监理法规、工程施工法规,同时也介绍了国外建设法律制度。
(1)专业工程的特点;
(2)监理工作的流程;
(3)监理工作的控制要点及目标值;
(4)监理工作的方法和措施。相关法律知识:《中华人民共和国建筑法》中有关内容的规定第三十条国家推行建筑工程监理制度。国务院可以规定实行强制监理的建筑工程的范围。第三十一条实行监理的建筑工程,由建设单位委托具有相应资质条件的工程监理单位监理。建设单位与其委托的工程监理单位应当订立书面委托监理合同。第三十二条建筑工程监理应当依照法律、行政法规及有关的技术标准、设计文件和建筑工程承包合同,对承包单位在施工质量、建设工期和建设资金使用等方面,代表建设单位实施监督。工程监理人员认为工程施工不符合工程设计要求、施工技术标准和合同约定的,有权要求建筑施工企业改正。
相关法律知识房屋转让过户的规定:投入使用的房地产买卖双方,应当签订房地产买卖合同,合同文本可以使用房屋土地管理局制定的示范文本,也可使用自制合同。使用自制合同的,当事人在过户申请前应委托经市房地局认定的法律服务机构进行预审,法律服务机构对符合规定的自制合同,提出预审合格意见。市、区、县房地产交易管理机构受理过户申请后,应对买卖双方提供的申请过户资料进行审核,审核内容如下:
一、当事人提供的材料是否合法、有效;
二、申请书填写的内容与提供的材料是否一致、无误;
三、房地产的权属是否清楚,有无权属纠纷或他项权利不清的现象,是否属于《房地产转让办法》规定不得转让的范围;
四、受让人按规定是否可以受让该房地产;
五、买卖的房地产是否已设定抵押权;
六、买卖已出租的房地产,承租人是否放弃优先购买权;
七、买卖共有的房地产,共有人是否放弃优先购买权;
八、房地产交易管理机构认为应该审核的其他内容。买卖双方当事人对于市、区、县房地产交易管理机构作出的不予过户决定有异议,可向市房地局申请行政复议,也可直接向人民法院起诉。办理房屋产权过户的手续和费用:1、5年内的房屋过户,需要由卖方交纳个人所得税。5年以前的不需交。
2、第一次过户要交纳1.75%的讫税(财政部门收取)3、6元/平方米的手续费(房管局收)
4、房屋评估费按评估后总价的5‰收(评估事务所收)
5、公证费最高300元根据以上各项费用您自己一算便知。经济适用住房上市交易应缴税费希望对你有帮助
现在各大建材商都推出团购的优惠政策,很多消费者对此也乐此不彼。的确,团购建材确实能节省一部分开支,但是它的弊端也不可忽视哦。陷阱
1:虚假折扣;“团购肯定比市场价便宜”“团购性价比高”“团购出了问题大家可以一起维权”等,由于这些宣传正中消费者的心理诉求,使得一些商家趁机忽悠消费者,在组织团购前先将产品价格抬高,再打折,实际并未优惠。其实,团购会上的产品虚标价格问题由来已久,因为商家知道消费者往往只关注折扣力度是否够大,而忽略商品在平时的零售价,所以才敢事先抬高价格再打折。最终的成交价其实都在商家的把控中,他们并不赔钱。陷阱
2:建材行业中的“转型风”;商家常以消费者看中的产品有瑕疵或者缺货等理由,转而向消费者推荐另一款产品,并宣称二者价格一样,但后者性能更好,或是让消费者补交性能更好一款产品的差价。事实上,商家推荐的产品根本不值那么多钱,而消费者并不了解情况,事后发现自己上当再找商家理论时,多会遭遇商家推诿责任。陷阱
3:存在隐形消费;家居类产品存在大宗且需要安装的特殊性,而团购的产品往往不包含免费售后服务,这反而导致消费者多花冤枉钱。陷阱
4:团购存在欺诈现象;最初的团购是一些消费者看中某品牌后自发联系,相约集体议价的行为,随着团购网站、团购公司等“中介”机构的介入,家居建材产品的团购变了味儿。如今,“数量决定价格优惠幅度”的团购宗旨已经被弱化,由于“中介”的加入,不可避免地让团购活动更像是商家的促销行为。这些“中介”利用消费者对商品价格信息不了解,对相关法律知识不明确等弱点,开展各类以“砍价”为主题的销售活动,并以亏本价、大甩卖、赠送等为诱饵,设置价格陷阱(如随意喊价、虚报折价等)、营销陷阱(如虚假销售、假三包等),忽悠消费者。