哪个了解二手房屋定金合同纠纷该如何避免？_合同协议

问答首页 > 房产知识 > 合同协议

已解决

融化了的眼泪| 合同协议 1693浏览次数 10个回复 2017-02-28

哪个了解二手房屋定金合同纠纷该如何避免？

被采纳

汲林海puyangm 2017-02-28

一、二手房买卖中的纠纷有哪些？
1、“一房两卖”中的两方买受人。出卖人受快速上升房价的影响，宁愿承担定金罚则等违约责任，与另一手买受人签订第二份房屋买卖合同。往往在两方均未过户的情形下，两方买受人针对各自合同的履行情况，或者起诉出卖人继续履行合同，办理过户手续，或者起诉要求解除合同，双倍返还定金、返还房款并赔偿购买同等地段同等面积房屋的差价。
2、涉诉房屋的共有人或者真正的所有权人。买房人依房产登记公示效力考察房屋产权证上无共有人、抵押人及其他权利人的信息后签订买卖合同，但往往又出现夫妻另一方、遗产继承人、经公证共同出资购买人等以出卖人无权处分为由，请求撤销买卖合同，或者以交易价格极低，买卖双方恶意串通损害第真正权利人利益为由，要求确认买卖合同无效。
3、请求行使优先购买权的承租人。目前房屋租赁市场活跃，但买卖双方对合同签订时房屋是否存在承租人及其优先购买权对合同效力的影响认识不到位，忽略对承租事实的考察认定，往往在买卖合同纠纷之外又出现承租人起诉买卖双方侵害其优先购买权，请求确认买卖合同无效的情形。
4、为买卖双方提供居间服务的中介机构。大多数的二手房交易都是经中介居间促成，中介机构参与交易整个过程，交易环节多，在介绍房源信息、协助办理网签、贷款、解押、登记等环节往往存在隐瞒房屋信息、违规申报、支招避税、以贷款政策变更为由误导当事人等问题，或者享受居间服务者对居间服务的内容和标准有异议，拒不支付居间费用，导致买卖合同争议之外的居间合同纠纷产生。
5、提供物业服务的机构。在二手房交易中，如果买卖双方对交接时的水电暖物业等费用约定不明，事后互相推诿，均不承担相关的费用，将导致相关物业单位起诉买卖双方的服务合同纠纷产生。
6、涉房地产登记管理部门。部分当事人因房屋交易时参考的房屋登记信息不准确，导致交易不能，或者以房地产登记部门审核不利，依据虚假的材料做出错误登记为由，提起行政诉讼，要求房地产登记管理部门撤销颁发的房屋所有权证。
二、如何处理二手房买卖纠纷？针对房屋买卖合同的诉讼重叠现象，该院提出以下建议：一是由诉争房屋所涉买卖合同纠纷、撤销权纠纷、居间合同纠纷等承办法官及时集中沟通案情，全面考察诉争房屋的交易历史、权属情况、登记公示信息，梳理相关利益关系。二是把握诉讼时机和节奏，必要时追加相关利害关系人为第三人，或者适时中止诉讼，待优先权利人诉讼终结后再行处理。三是建议相关部门加强对中介机构的监管，净化房地产中介市场环境。四是建议房地产登记管理部门完善共有人登记、异议登记等制度，加大登记手续审核力度，弥补管理漏洞，避免因房产信息固化中的不完备、不准确引起纠纷。

其他回答(共9条)

抹茶茶叶蛋 2017-02-28

定金作为债权担保的一定数所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的金钱或其替代物。定金作为债权担保的一定数额的货币，属于一种法律上的担保方式。目前二手房交易中,定金的交付多数是由购房者交给中介公司,再由中介公司转交卖方。由于中介公司在收取定金时的法律地位并不明确,这极容易引发二手房交易买卖者之间的定金纠纷。如何解决二手房购房定金协议问题呢？为此,律师建议广大购房者在下定金时遵循下面四个步骤:
一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。
二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定,并一定要加盖中介公司的印章。
三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前,购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。
四、收到委托书后,在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行,一定要加盖中介公司的印章。据以上步骤付定金，买卖双方的定金合同便能确保有效成立，一旦卖家不同意出售房屋，买家便可按照规定要求返还定金，相反如果买方拒绝购房，卖家也可依法没收买方定金。

走路去美国吧 2017-02-28

以下是二手房屋定金合同纠纷该如何避免的查询
二手房交易注意事项第一，须确认房主真实身份：对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。
二手房交易注意事项第二，必须明确双方违约责任：因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了能避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。
二手房交易注意事项第三，必须标明付款过户时间：在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主；
二手房交易注意事项第四，必须注明费用交接时间。这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。
希望我的回答能帮助到你

晚安night 2017-02-28

1、二手房买卖常见纠纷之：因定金引起的纠纷
2、二手房买卖常见纠纷之：因逾期支付房款引起的纠纷
3、二手房买卖常见纠纷之：因逾期办理过户手续引起的纠纷
4、二手房买卖常见纠纷之：因中介方行为引起的纠纷
5、二手房买卖常见纠纷之：因要求解除房屋买卖合同或确认房屋买卖合同无效引起的纠纷（希望能帮到你！望采纳！谢谢！）

滑培海puh 2017-02-28

依法成立的合同，受法律保护。二手房屋买卖合同是保护买卖双方的交易关系的一种协议，要使一份合同有约束力，当然就要有约束条款，或者说是要约定双方的违约责任，那么，应该如何认识二手房屋买卖合同的违约责任呢二手房屋买卖合同的违约责任主要是说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。
一、违约责任的构成要件：
(1)有违约行为;
(2)有损害事实;
(3)违约行为与损害事实之间存在因果关系;
(4)无免责事由。
二、违约责任的免责事由免责事由也称免责条件，是指当事人对其违约行为免于承担违约责任的事由。合同法上的免责事由可分为两大类，即法定免责事由和约定免责事由。法定免责事由是指由法律直接规定、不需要当事人约定即可援用的免责事由，主要指不可抗力;约定免责事由是指当事人约定的免责条款。何为不可抗力呢根据中国法律的规定，所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力的要件为：
(1)不能预见，即当事人无法知道事件是否发生、何时何地发生、发生的情况如何。对此应以一般人的预见能力为标准加以判断;
(2)不能避免，即无论当事人采取什么措施，或即使尽了最大努力，也不能防止或避免事件的发生;
(3)不能克服，即以当事人自身的能力和条件无法战胜这种客观力量;
(4)客观情况，即外在于当事人的行为的客观现象(包括第三人的行为)。
三、违约金违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标准是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，因此有的国家将其作为合同担保的措施之一，有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。一般来说合同违约金上限是不超过标的的20%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。
四、定金定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式，又称保证金。定金的数额原则上是由当事人约定的，但担保法对其最高限额又作了限定，即不能超过主合同标的额的百分之二十。司法解释规定，当事人约定的定金数额超过主合同标的额的百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。意图显然是限制给付数额过大的定金，将定金的惩罚限定在一定的限度内。