小产权房指的是在农村集体土地上建设的房屋，没有缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡或村颁发，也称之为乡产权房。小产权房没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，且购房合同在国土房管局不会备案。其所谓的产权证也不是真正合有效的产权证。小产权房和大产权房到底有啥区别终于弄懂了通俗点的说就是，由国家发产权证的房屋即为大产权房，不是由国家发产权证的房屋即为小产权房。我们所购买的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。通常小产权房分为这三类：一是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民不能购买；二是在集体企业用地或者占用耕地违建设的房子；三是各类农业园或养老院的别墅。小产权房与大产权房的区别
一、小产权房①、小产权房的房产证由乡镇颁发，个人并没有实际的产权。②、个人想要转让小产权房，应该在购买满五年之后才能够进行。③、小产权房的建设用地通常是归乡集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。④、购买小产权房之后，若要再转让，应该补交土地出让金，否则便不能够上市交易。
二、大产权房①、大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。②、职工可以自由或转让大产权房，没有时间上的。③、大产权房的用地是由国家(也就是当地)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。④、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、或转让，不用补缴任何费用。买小产权房的风险
1、缺少“五证”假如没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权，不受律的保护。
2、拆迁难补偿只要依办理了审批手续，它就是合建筑。但也不排除那些在规定范围以外的违章建筑，假如和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，并且业主也不会得到拆迁安置补偿。
3、质量难保证这些房屋价格便宜，房屋质量

房产证一共就2种,一种是大产权,一种是小产权。小产权不可以交易。大产权分为;商品房,(普通商品房和市局房,市局房有土地证)已购公房(优惠价、成本价、央产、军产、校产等)经济适用房康居房(回迁房经济适用房管理、回迁房商品房管理)