最近，楼市疯了，住房公积金也疯了。北、上、深三地公积金2015年年报显示，截至2015年年末，三地公积金结余资金存款中几乎没有活期资金可用。北京市公积金活期存款余额为4.02亿元、深圳市为1百万元、上海公积金活期及1年内定期存款甚至为“零”。二线城市的情况也没有好到哪去：南京、苏州、合肥、福州等地发布了去年住房公积金贷款情况，多地贷款率大幅度上涨：福州住房公积金管理中心现有的公积金已透支，使用率达到了105.23%、南京104.58%、苏州117.04%。要知道，85%就已经是警戒线了，多地已经超过100%，就意味着放出去的住房公积金数已超过收来的。住房公积金“被贷空”，这一现象是如何造成的？住房公积金不够用，我们要怎么买房子？小M今天就来为各位逐一讲解。为什么住房公积金不够用了国家天天喊着要为楼市“去库存”，为了有所响应，从去年至今，各地陆续出台了住房公积金支持个人住房贷款的政策，除了减少二手房交易税，不少地方将住房公积金贷款限额大幅上调，或降低住房公积金贷款门槛，就像北京将购买首套自住房的公积金个人贷款限额提升到了120万，而上海则提升到了60万。这相关政策频出，楼市回暖，大家都要买房，房价飙升，住房公积金需求自然也就上来了，引起多地住房公积金库存吃紧，“池子”里的钱不够用了。为此，各地相继推出了审批放缓、放贷周期延长、额度严格把控等一系列控制举措，但还是挡不住飙涨的购房需求。住房公积金不够用了怎么办各地住房公积金“被贷空”，说明大家都喜欢拿住房公积金还房贷。为什么？首先得跟各位明确一下我国买房贷款的几种形式：住房公积金贷款、商业银行贷款和组合贷款（住房公积金+商业贷款）。就前两者而言，住房公积金贷款利率低于商业贷款，公积金是这样：5年以下2.75%、5年以上3.25%。而商贷是这样：一年以内4.35%、一年至五年4.75%、五年以上4.9%。小M来给各位算一笔账，假如你要买一套100万的房子，首付付了30万，以及70万要在5年内还清，假如你使用住房公积金贷款，那么你本金+利息总共要付出105万，同等情况下，商贷本息要付出108.8万，比住房公积金贷款多了3.8万。不过，住房公积金也有自己固有的“顽疾”：其一，覆盖面低，对非正规就业者和个体就业者存在歧视；其二，只能本地使用，不利于人口流动；其三，存款利率低（现在为1.5%），升值太慢；其四 ，使用单调，不能依照个人情况及时调整，低收入群体使用的门槛过高；其五，积淀资金过多，不能有效增值。而且，虽说同等条件下公积金贷款比较好使，但眼下贷不到也是既定事实。以及一种情况，就是你的公积金贷款数额不足以支付房贷，商业贷款的利率又如此之高，这该怎么办？这种情况下，你可能就得选取上文跟你说过的组合贷了，即住房公积金+商业贷款。

题主好，据我所知，还房贷的计算方式是还款总额=提前还贷日前的最后一次还款后的剩余本金总额+提前还贷日前的最后一次还款日至提前还贷日止的利息，你可以这样子试一试。

贷款利率是按照剩余还款年限来确定的，剩余还款年限未满5年的为4.75%，满5年以上的为4.90%。比如贷23万，还了5年，想缩短期限，需要到办理贷款的银行办理，选取缩短贷款期限。贷款利率，是指借款期限内利息数额与本金额的比例。我国的利率由中国人民银行统一管理，中国人民银行确定的利率经国务院批准后执行。贷款利率的高低直接决定着利润在借款企业和银行之间的分配比例，因而影响着借贷双方的经济利益。贷款利率因贷款种类和期限的不同而不同，同时也与借贷资金的稀缺程度相联系。理论上提前还房贷是能缩短房贷年限的。提前还部分房贷，能选取两种，一种是缩短还款年限，月还款额度不变;另一种是减少月还款，还款期限不变。而若在还款期未到之前即先行偿还贷款能缩短还款年限，而保持月还款不变的话，申请人能省比较多的房贷利息。不过不同的银行对于提前还房贷的规定不同的。一些银行能使得申请人自己选取，而有一些银行，就算申请人提前还房贷想要缩短房贷的年限，也不能。这些银行是指定了提前还房贷只能降低房贷的月还款，而还款期限不变的。由此看来在借款人提前还房贷前，需要先详细了解贷款行对于提前还贷的相关要求，由于不同的贷款行对于提前还房贷的规定也是不同的。

房贷提前还款要求
1、借款人查看贷款合同中的提前还款要求，关注相关事项；
2、向工行电话咨询提前还款所需的资料，同时预约提前还款；
3、借款人在预约的时间在预约的地点准备提前还款；
4、经提前还款所需相关资料以及提前还款申请提交给银行工作人员并存入提前还款的金额；
5、提前还款完成。期望我的回答能够帮助到您